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定期建物賃貸借契約と普通借家契約の違いとは?【比較】

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2020年7月28日

※2020年7月28日更新

不動産に関する社会の需要の変化等に対応するため、借地借家法に更新の必要のない定期建物賃貸借契約の制度が導入されてから20年以上が経過し、その間、定期建物賃貸借契約は、不動産賃貸借実務において、様々な建物賃貸借契約に使用されるようになりました。

では、この定期建物賃貸借契約(以下「定期借家契約」といいます。)は、通常の建物賃貸借契約(以下「普通借家契約」といいます。)と、どのような点が異なるのでしょうか。本コラムでは、定期借家契約と普通借家契約の違いを中心に、これらの契約について基本的な解説を行います。

 

普通借家契約 / 定期借家契約 比較表

  普通借家契約 定期借家契約
1.賃貸借の用途 ・居住用・事業用いずれも可能。 ・居住用・事業用いずれも可能。
2.契約成立の要件 ・書面、口頭による契約ともに可能。 ・公正証書等の「書面」による契約のみ。
・契約締結前に契約の更新がなく、期間の満了とともに契約が終了することを契約書とは別に書面により説明することが必要。
3.契約期間 ・1年未満の契約期間を定めた場合は、期間の定めのない賃貸借契約とみなされる。 ・制限なし。
4.賃料増減額請求権等 ・原則として、賃料増減額請求権が認められる。
・賃料減額請求権排除の特約は無効。賃料不増額の特約は認められる。
・原則として、賃料増減額請求権が認められる。
・賃料改定の特約がある場合、その定めに従う。
ただし、特約は、賃料額が客観的かつ一義的に定まるものでなければならない。
5.更新の有無等 ・更新が原則。 ・期間満了により終了する。
・期間の定めのある賃貸借の場合、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、更新をしない旨の通知をしなければ、契約は法定更新される。ただし、オーナーがこの通知を行うためには、6ヶ月以上の予告期間が必要と考えられ(借地借家法第27条、第30条)、また、正当事由もが必要(借地借家法第28条、第30条)。
・上記通知をしたとしても、期間満了後にテナントが建物の使用を継続していることに、オーナーが遅滞なく異議を述べなかった場合、契約は更新される。
・期間満了により契約は終了し更新はない。
・期間が1年以上の契約の場合、オーナーが期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に期間満了により終了する旨の通知をしないと、賃貸借契約の終了をテナントに対抗できない。
・賃貸借を継続するには、オーナーとテナントが合意の上、再契約をする必要がある。
6.途中解約権 【期間の定めのない賃貸借契約】
・テナントからの解約申入れはいつでも解約可能。オーナーからの解約申入れには正当事由が必要。
・原則として、解約申入れ後、3ヶ月(テナントからの場合)、または6ヶ月(オーナーからの場合)の経過により賃貸借は終了。
 
【期間の定めのある賃貸借契約】
(1)  中途解約の特約が有る場合
・オーナーおよびテナントは、中途解約の特約に従って解約を行うことができる。予告期間は、実務上、事業用建物では3~6ヶ月前、居住用建物では一般に1ヶ月前という契約が多い。ただし、オーナーからの解約申入れには正当事由が必要。
【期間の定めのある賃貸借契約】
(1)  中途解約の特約が有る場合
・オーナーおよびテナントは、中途解約の特約に従って解約を行うことができる。予告期間は、実務上、事業用建物では3~6ヶ月前、居住用建物では一般に1ヶ月前という契約が多い。ただし、オーナーからの解約申入れには、6ヶ月以上の予告期間が必要と考えられ(借地借家法第27条、第30条)、また、正当事由もが必要(借地借家法第28条、第30条)。
(2)  中途解約の特約が無い場合
・オーナー、テナントともに自らの都合による中途解約はできない。
(2)  中途解約の特約が無い場合
・原則として、オーナー、テナントともに自らの都合による解約はできない。
・ただし、次の要件に該当する場合は、特約の有無を問わず、テナントからの中途解約は可能(この中途解約権を定める規定に反する、テナントに不利な特約は無効)。この場合、解約申入れから1ヶ月が経過することにより賃貸借は終了する。

①   居住用建物の賃貸借で、契約対象床面積が200㎡未満であって、かつ、
②   やむをえない事情(転勤、療養、親族の介護等)により、テナントが賃借建物を自己の生活の本拠として使用するのが困難となった場合

定期借家契約とは?

普通借家契約では、借地借家法上、賃貸人(以下「オーナー」といいます。)による更新拒絶には正当事由が必要とされており、かかる正当事由を伴った更新拒絶がなされない限り、賃貸借契約は自動的に更新されることになります。

これに対して、下記に概要を述べる定期借家契約の場合は、このような更新に関する規定の適用を排除する特約の有効性が借地借家法上、認められています。このような更新のない賃貸借契約を、定期借家契約といいます。

定期借家契約が有効に成立するための要件

(1)定期借家契約の内容

定期借家契約を有効に成立させるためには、①一定の契約期間、および②契約の更新がないことを契約において定めなければなりません。

普通借家契約では、契約において、契約期間を定めることは義務づけられておらず、期間の定めのない普通借家契約も認められています(なお、契約期間を定めた場合であっても、1年未満の期間を定めた場合には、期間を定めない契約とみなされます(借地借家法第29条第1項)。)。

これに対して、定期借家契約では、必ず契約期間を定める必要があります(借地借家法第38条第1項)。この場合の期間は、1年未満でもよく、月単位や週単位での契約も可能です(もっとも、「オーナーが対象建物を使用しない間」等不確定な期間では、一定の契約期間とはいえず、この要件を満たさないとされる可能性が高いことに注意が必要です。)。

なお、民法第604条は、「賃貸借の存続期間は、五十年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、五十年とする。」としていますが、借地借家法の規定によれば、「民法第604条の規定は、建物賃貸借については適用しない。」と定められているため(同法第29条第2項)、契約期間の上限については、普通借家契約、定期借家契約ともに制限はありません。

(2)定期借家契約の締結に関する規制

普通借家契約では、法律上、特定の契約方式は強制されておらず、書面・口頭どちらの方式による契約も可能です(もっとも、実際には、明確化・証拠化の観点化から、書面で契約されることが殆どであると思われます。)。

これに対して、定期借家契約の場合は、書面による契約が要件とされています(なお、借地借家法第38条第1項は、「公正証書による等書面によって契約をするときに限り」と規定されていますが、「公正証書による等」とされていることからも明らかなように、公正証書は書面の例示であり、公正証書によらなければならないというわけではありません。)。

さらに、定期借家契約を締結する場合には、オーナーは、定期借家契約の締結前に、建物の賃借人(以下「テナント」といいます。)に対し、当該賃貸借契約は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません(借地借家法第38条第2項)。

最高裁判所の判例上、かかる説明については、「テナントが定期借家契約について契約の更新がなく、期間の満了により終了することを認識しているかどうかにかかわらず、定期借家契約の案文とは別個独立の書面により行う必要がある」と判断されています(最判平成24年9月13日)。

なお、事前説明では、条項をただ読み上げるだけではなく、定期借家契約の制度の概要を賃借人が正しく理解することができる程度の説明をする必要があります。

なお、このテナントに対する事前説明は、オーナーから委任を受けた定期借家契約の仲介業者である宅地建物取引業者等がオーナーを代理して行うことも、実務上はあるようです。

普通借家契約と定期借家契約の主な比較

(1)更新の有無

普通借家契約の場合、まず、期間の定めがある賃貸借契約では、当事者が1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して更新をしない旨の通知をしない場合には、契約は法定更新されることになります(借地借家法第26条第1項)。

そして、オーナーからこの通知を行うためには、正当事由が必要です(借地借家法第28条)。

さらに、この通知をしたとしても、テナントが期間の満了後もなお建物の使用を継続しているにもかかわらず、オーナーが遅滞なく異議を述べなかった場合には、契約は更新されることになります(借地借家法第26条第2項)。

普通借家契約の場合、以上の規定に反する特約であってテナントに不利なものは無効となります(借地借家法第30条)。したがって、普通借家契約の場合、具体的な賃貸借契約の条項の内容にかかわらず、正当事由がなければオーナーから契約更新を拒絶することはできません。

これに対して、定期借家契約の場合、借地借家法の更新に関する規定の適用はなく、期間の満了により契約は確定的に終了します(借地借家法第38条第1項)。

特に、定期借家契約を意図するのであれば、建物賃貸借契約書に、契約更新に関する条項が含まれていてはいけません。下級審の判例ですが、賃貸借契約の契約書に「本契約は平成12年3月1日制定の定期借家制度に基づくものとする。」との条項が存在する一方、契約更新に関する条項も存在し、契約書面上の矛盾が生じているような事案において、かかる契約書の内容では、契約の更新がない旨が一義的に明示されているとはいえないから、本件賃貸借契約について、借地借家法38条1項は適用されないというべきである、と定期借家契約性を否定した判例もありますので注意が必要です(東京地裁平成20年6月20日判決)。

よって、定期借家契約の場合、期間満了後において、テナントが引き続き建物を利用したい場合は、更新ではなく、オーナーとテナントとの合意による再契約の方法によることになります。

ただし、定期借家契約の締結の時点において、再契約の合意をしてしまいますと、定期借家契約性が否定され、普通借家契約を締結したと認定される可能性もありますので、十分に注意が必要です。

なお、期間が1年以上の定期借家契約の場合、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、オーナーはテナントに対して「期間の満了により建物の賃貸借が終了する」旨の通知を行わなければ、賃貸借契約の終了をテナントに対抗できません(借地借家法第38条第4項)。

かかる場合、対抗できないというのは、定期借家契約が自動的に更新又は期間延長されるという意味ではなく、賃貸人が契約終了に係る具体的な効果(明渡請求、 明渡遅滞に係る約定損害金請求等)を賃借人に主張することができないということにとどまります(東京地裁平成25年1月22日判決)。

もっとも、終了通知を行わないまま、長期間に亘って放置し、賃借人に建物を漫然と使用させ続けているようなケースでは、黙示の再契約の成立が認定される可能性もあるので、注意が必要です。なお、オーナーが上記通知期間の経過後にテナントに対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から6ヶ月を経過した後から、賃貸借契約の終了を対抗することができます。

(2)中途解約

普通借家契約の場合、期間の定めのない賃貸借契約では、テナントによる解約はいつでも可能ですが(民法第617条第1項)、オーナーによる解約の場合には、正当事由が必要となります(借地借家法第28条)。

テナントによる解約の場合は、原則として解約の申入れから3ヶ月(民法第617条第1項第2号)、オーナーによる場合には、6ヶ月で終了します(借地借家法第27条第1項。オーナーからの解約予告期間は短縮できません(借地借家法第30条)。)。

他方で、期間の定めのある賃貸借契約では、賃貸借契約において各当事者が期間内に解約できる旨の中途解約特約を設けない限り、オーナーとテナントのいずれも、自らの自己都合により、中途解約をすることはできないと考えられます。

また、当事者の合意により中途解約権を留保することはできますが、オーナーからの中途解約の申入れについては、6ヶ月以上の予告期間が必要と考えられ(借地借家法第27条、第30条)、また、正当事由が必要とされますので、留意が必要です(借地借家法第28条、第30条)。

定期借家契約の場合も、中途解約については、基本的に、上に述べた期間の定めのある賃貸借契約と同様です(なお、定期借家契約は、期間の定めがあることを要件としていますので、必ず期間の定めのある賃貸借契約であることになります。)。

ただし、床面積200㎡未満の居住用建物の定期借家契約については、賃貸借契約上中途解約権が留保されていない場合であっても、借地借家法上、一定の要件のもとで、テナントによる中途解約権が認められています(借地借家法第38条第5項。この規定に反する特約でテナントに不利なものは無効となります(借地借家法第38条第6項)。)。具体的な要件は以下のとおりです。

① 居住用建物の賃貸借で、契約対象床面積が200㎡未満であること
② やむをえない事情(転勤、療養、親族の介護等)により、テナントが賃借建物を自己の生活の本拠として使用するのが困難となったこと

上記の規定によりテナントから中途解約の申入れがなされた場合、通常の中途解約の場合のデフォルトルールと異なり、解約申入れから1ヶ月が経過することにより定期借家契約は終了します(借地借家法第38条第5項)。

なお、借地借家法38条5項が定める、居住用建物に関する中途解約特約は強行規定であり、これに反するような特約(契約期間の残金を支払うことを条件とする、1か月前告知を3か月前告知に延長する等)を定めても賃借人に不利なものは無効となります。

(3)賃料改定

借地借家法上、普通借家契約の当事者には、法定の賃料増減額請求権が認められています(借地借家法第32条)。これは、土地・建物の租税負担・価格等の増減といった経済事情の変動や従前の賃料が近隣同種の賃料との比較で不相当になった等の事情の変更に応じて、契約の条件にかかわらず賃料の変更を認めるための借地借家法の規定に基づく権利です。

普通借家契約の場合、賃料額の変更について当事者間で賃料を増額しない旨の賃貸借契約上の特約を設けることは可能であるものの、上記のような法定の賃料減額請求権の適用を排除するような特約は一般に無効と解されています。

これに対して、定期借家契約の場合も、この賃料増減額請求権が認められますが、賃料の改定に係る特約を賃貸借契約に設けることにより、この借地借家法の規定(借地借家法第32条)の適用を排除することが可能です(借地借家法第38条第7項)。

つまり、賃料を増減額しない旨の合意を含め、当事者の合意に基づく賃貸借契約上の特約が優先する(契約当事者を拘束する)ことになります。

もっとも、この特約は、賃料の金額を客観的かつ一義的に定め、法定の賃料増減請求権を排除して当事者の契約上の合意を優先するに足る特約である必要があります。

したがって、「賃貸借期間中家賃の改定を行わない」旨の賃料不改定特約、「一定の期間経過ごとに一定の割合で家賃を増額あるいは減額する」旨ないし「一定の期間経過ごとに 特定の指標(例えば、消費者物価指数)の変動率に従って家賃を改定する」旨の自動改定特約は、借地借家法第38条第7項に定める借賃改定特約に該当するものということができますが、「賃料について協議する」といった内容は、単に賃料の決め方を決めたにすぎず、賃料の金額が一義的且つ客観的に決まらないため、借地借家法第38条第7項の借賃改定特約としては無効であることになります。

なお、賃料不改定特約を定める場合、注意が必要です。定期借家契約において、賃料を改定しない旨の特約(賃料不改定特約)と、これに矛盾する内容の特約の両方を付してしまった場合には、賃料不改定特約の効力が否定され又は制限され、借地借家法に基づく賃料増減額請求が認められることになる可能性があります。

一例ですが、定期借家契約において、「賃貸人及び賃借人は、賃料の改定は行わないこととし、借地借家法第32条の適用はないものとする」旨の不改定特約を設ける一方、「○年○月○日以降は賃貸人及び賃借人が協議のうえ、賃料を改定することができる」旨の相反する特約を定めたケースにおいて、裁判所は、「○年○月○日以降については賃料につき賃料不改定特約の適用を排除する趣旨のものと解するのが相当である。」として、一定の期日以降の賃貸人の賃料増額請求権の行使を認めました(東京地裁平成21年6月1日中間判決)。

なお、上記とは異なり、定期借家契約に賃料を改定しない旨の賃料不改定条項を入れた上で、「賃貸人・賃借人間で別途賃料を改定する合意をした場合には、賃料改定することができる」旨の条項を入れた場合においては、これは、契約の当事者双方が合意により契約内容を変更することができるとの極めて当然の事柄を定めたものに過ぎず、賃料不改定特約を否定するものではないとした下級審の判例があります(東京地裁平成23年3月29日判決)。

このように、賃料不改定特約を定める場合に、追加で、協議条項等の矛盾する特約を設ける場合、条項の文言によっては予期しない結果を招く場合もありますので、専門家の助言も踏まえ、本当に必要かどうか慎重な検討すべきです。

おわりに

以上のように、普通借家契約と定期借家契約は、種々の異なる点があります。テナントとして賃貸借契約を締結する際には、契約中の賃料の改定や契約の終了まで考えた上で、状況に合った契約を締結すべきであると考えられます。

※本稿は、当然のことながら、普通借家契約および定期借家契約の法律関係の全てについて説明したものではありません。また、契約の内容や事実関係によって結論が異なってくる場合もありますので、実際の事案では、専門家に相談することが必要です。 また本稿の説明についても、判例、解釈、運用が確定していない部分も多くあり、本稿の説明は絶対的なものではありません。執筆者および当社は本稿の説明についていかなる責任も負うものではありません。

著者プロフィール

西村 直洋(にしむら なおひろ)氏

長島・大野・常松法律事務所パートナー
1991年東京大学法学部卒業、1993年弁護士登録、1998年Harvard Law School卒業
1998年~1999年Davis Polk & Wardwell(New York)勤務

川口 裕貴(かわぐち ひろき)氏

長島・大野・常松法律事務所アソシエイト
2011年京都大学法学部卒業
2013年東京大学法科大学院卒業、2014年弁護士登録

※免責事項
本稿の内容について、契約の内容や事実関係によって結論が異なってくる場合がありますので、実際の事案では、必ず専門家に相談することが必要です。
なお、本稿に記載されている事項については令和2年7月に施行されている法令等に基づき執筆しており、今後法令等に改正等があった場合には記述内容が変わることがあります。
執筆者および当社は本稿の説明についていかなる責任も負うものではありません。

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