グレードA空室率は1％台に。新築ビルは軒並み高稼働。
テナントの動きが加速
当社調査による2016年6月期の東京グレードAビルの空室率は1.9％と、対前期（同年3月期）比1.0ポイント低下した。前期から今期にかけて竣工したビルは、軒並み高稼働で推移している。「東京ガーデンテラス紀尾井町」「大手町フィナンシャルシティグランキューブ」「住友不動産新宿ガーデンタワー」は満室稼働。「JR新宿ミライナタワー」「住友不動産二番町ファーストビル」「OakMeguro」も、順調に空室消化を進めている。これらビルへの移転を決めたテナントには、今後のさらなる賃料上昇トレンドを予測し、経営判断を早めたケースが多く見られた。来期はグレードAの竣工が予定されていないため、空室率は引き続き低水準を維持するだろう。
グレードAの想定成約賃料は、対前期比1.4％上昇した。新築ビルによる平均賃料の押し上げ効果に加え、30,000円／坪を下回る割安感のある既存ビルで、オーナーが募集賃料を引き上げる事例が出てきたことが背景にある。
主要5区のオールグレードでも、空室率は対前期比マイナス0.3ポイントの2.0％と低下基調。「渋谷・恵比寿」を筆頭に、多くのエリアで低水準のまま推移している。このようなマーケット下で移転を検討する企業は、新築ビルの成約状況を注視し、移転元となるビルの二次空室情報を早い段階から入手することが重要となる。
新築・既存間で競争激化
空室が枯渇しているため、どのグレードにおいても、しばらくは賃料の上昇基調が続くことが予想される。再契約時や契約更新時に、オーナーから入居テナントに対して賃料増額交渉を持ちかけるケースも目立っている。
ただし、グレードAについては、賃料がこのまま上昇し続けるとは言い切れない。既存ビルの潜在空室と、来期以降竣工の大型新築ビル間でテナント誘致競争が激化しており、相当のインセンティブを含めた賃貸条件を提示するケースが出てきているためだ。今後竣工を迎えるビルがリーシングに苦戦を強いられるようであれば、賃料が調整局面に入る可能性がある。さらに株価や為替等、企業収益に対する不安要素が増えれば、移転意欲の減退も懸念される。今後竣工するグレードAを中心に、賃料設定はより難しくなるであろう。
ビル営業本部 中谷和生
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相場表
| 種別 | 賃料（共益費込） | 需給の動向 | 空室率 推移 |
|---|---|---|---|
| 主要３区大規模ビル | 25,000～46,000 円/坪 | 新築、既存ともに空室消化が順調に進んでいる。 |  |
| 主要３区中小規模ビル | 16,000～28,000 円/坪 |
築浅、好立地物件に空室がなく、移転需要があるテナントが、移転先候補ビルの動きを注視している状況が続いている。
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| 周辺７区大規模ビル | 19,000～36,000 円/坪 |
館内増床等にて空室消化が進んでいるが、立地改善目的で別エリアへ移転するテナントの影響もあり、大きな変動はない。
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| 周辺７区中小規模ビル | 15,000～25,000 円/坪 |
築浅、好立地物件に空室がなく、設備水準や立地の弱い物件はリーシングが進まない二極化の状況下にある。
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| 23区内大規模ビル | 13,000～20,000 円/坪 |
都心の賃料上昇幅の拡大に伴い、コスト意識の高いテナントの需要が増えてきている。
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| 23区内中小規模ビル | 9,000～13,000 円/坪 |
テナントの中大規模ビルへの集約により、空室を抱えるビルが増加する一方で、コンバージョンや建て替え等もあり、需給バランスが崩れない。
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| 立川 | 10,000～19,000 円/坪 |
需要は堅調に推移しているが、エリア全体に空室が非常に少なく停滞感がある。賃料相場は高止まり傾向。
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| 空室率推移凡例： |  |
上昇 |  |
やや上昇 | |
横ばい | |
やや低下 | |
低下 |
（注）主要3区＝千代田、中央、港周辺7区＝新宿、渋谷、文京、豊島、品川、台東、目黒23区内＝左記10区を除く東京都内
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー（株）社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。
