一部空室の顕在化で空室率は大幅に上昇するも、横浜オフィス市場全体としては改善基調。
高価格帯にも引き合い
シービーアールイー㈱の調査によると、2014年6月期の横浜の空室率は8.0％と、対前期（同年3月期）比2.1ポイントの上昇を示した。これは、みなとみらいエリアで、大型新築ビルの入居が可能になったことによる空室顕在化が要因であり、横浜のオフィスマーケット全体としては引き続き改善基調にあると言える。
サブマーケット別では、「横浜駅周辺」は対前期比0.4ポイント低下の4.9％となり、一段と空室消化が進んでいる。これは、駅近の大型物件や好立地物件の空室消化が続いていることが主因である。移転動機としては、拡張や統合移転、立地改善、館内増床等の前向きな検討が増えており、賃料が20,000／坪を超えるような横浜駅前の高価格帯の物件にも引き合いが増え始め、マーケットの好調さがうかがえる。
一方で、来期以降、一部のビルで大型解約による空室の増加が見込まれており、これらの動向次第では、低下基調で推移している「横浜駅周辺」の空室率にも、影響が出るものと考えられる。
「みなとみらい」では、対前期比4.0ポイント上昇の10.5％となり、東日本大震災以降、低下基調にあった空室率が久しぶりに上昇に転じた。これは、今年3月末に竣工した「横浜アイマークプレイス」の募集空室が顕在化したためである。移転需要が好調な東京都内では、まとまった面積を確保しづらくなっていることも影響し、並行検討する対象として、都内より割安なみなとみらいを選択肢に加える企業が一部に見受けられる。
川崎・新横浜の動向
「川崎駅周辺」および「新横浜駅周辺」では、横浜駅周辺同様、優良グレード、好立地物件を中心に空室が消化されている。「川崎駅周辺」では、空室の品薄感が一層進んでおり、大型面積を確保できる物件は限定的となっている。中小規模の物件についても同様に好調で、空室の消化が進んでいる。
「新横浜駅周辺」についても、駅近物件、大型空室の消化等により、空室は減少傾向となっている。需要も中小規模を中心に引き続き散見される。一方で、来期以降、大型解約による空室の顕在化が見込まれているが、大幅なリニューアル後にテナント募集再開となる物件もあり、新たな需要の喚起につながるか、今後の動向が注目される。
横浜支店 鳥田佑介
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相場表
| 種別 | 賃料（共益費込） | 需給の動向 | 空室率 推移 |
|---|---|---|---|
| 横浜大規模ビル | 13,000～20,000 円/坪 | 増床、立地改善等で空室消化は引き続き継続。駅前高額物件への引き合いも堅調。 |  |
| 横浜中小規模ビル | 8,000～13,000 円/坪 | 好立地物件を中心に引き合いも多く、空室消化が進んでいる。 | |
| 関内大規模ビル | 8,000～12,000 円/坪 | 全体的に引き合いが低調であり、空室消化が進まず苦戦している。 |  |
| 関内中小規模ビル | 8,000～9,000 円/坪 | 駅近物件を中心に需要が集まるが、駅からの距離等により苦戦している物件との二極化も、一部に見られる。 | |
| 新横浜大規模ビル | 9,000～13,000 円/坪 | エリア内での立地改善を中心に、好立地、好条件の物件から空室消化が進んでいる。 | |
| 新横浜中小規模ビル | 7,000～9,000 円/坪 | エリア内での立地改善を中心に、好立地、好条件の物件から空室消化が進んでいる。 | |
| 川崎大規模ビル | 10,000～15,000 円/坪 | 増床・移転等で空室消化が顕著であり、高稼働の物件が増えてきている。 |  |
| 川崎中小規模ビル | 8,000～15,000 円/坪 | 駅近物件等の比較的優良グレードの物件を中心に引き続き引き合いがあり、空室を消化している。 | |
| 空室率推移凡例： |  |
上昇 |  |
やや上昇 | |
横ばい | |
やや低下 | |
低下 |
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー㈱社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。
