既存の大型空室も減少傾向、大型面積の確保は困難な状況に
23区のマーケットは回復基調
シービーアールイー㈱の調査によると、2014年6月期の東京グレードAビルの空室率は4.8％となり、対前期（同年3月期）比0.1ポイントの上昇となった。
従前からのトレンドである集約・統合移転による大型空室の消化に加え、今期竣工を迎えた「虎ノ門ヒルズ」「飯田橋グラン・ブルーム」といった大型物件も、今期中に高稼働率で竣工したため、新規供給による空室率の上昇を抑制する結果となった。また、東京23区全体の空室率は4.8％（対前期比0.3ポイント低下）、主要5区で4.4％（対前期比0.2ポイント低下）と、全体としては賃貸オフィスマーケットの回復基調を裏付ける結果となった。既存物件においても、大型面積を確保できる物件は減少傾向にあり、優良物件への移転を検討する企業は、早期の意思決定を迫られるケースが散見されるようになった。
大型空室不足が顕著に
前期同様、入居企業の人員増による館内増床や、近隣分室ニーズによる空室消化が継続して見られる。成長企業が入居している物件では、館内増床に備えて、外部物件からの新規入居企業の受け入れに慎重な姿勢を取ることが多くなってきたほどである。その結果、希望するビルで空室を確保することができず、代替で検討できる物件の手当てをしておくテナント企業も増えた。そういったケースも含めた引き合いの多さから、賃貸条件については、賃料単価の減額や長期フリーレントの獲得が難しくなってきている。
1,000坪を超えるような大型移転を検討している企業では、今まで立地の弱さや設備の老朽化でテナント誘致に苦戦していた物件であったとしても、まとまった空室を保有しワンフロア面積が300坪を超えるような要件を備えていれば、検討候補に挙げる機会が多くなっている。東京23区内で、2,000坪以上の空室を1棟のビルで確保できる既存物件数は100棟を切っており、大型面積の確保が可能か否かが物件の競争力を左右するとも言えるだろう。必ずしも成約賃料単価と連動するわけではないが、マーケットの好況時に見られる1つの兆しと考えられる。
今後移転を検討する際は、新 規供給されるオフィスビルについてはその成約状況はもちろん、移転元となる二次空室情報にも注視することがポイントとなるだろう。
ビル営業本部 大滝秀人
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相場表
| 種別 | 賃料（共益費込） | 需給の動向 | 空室率 推移 |
|---|---|---|---|
| 主要３区大規模ビル | 20,000～42,000 円/坪 | 大型新築ビルが竣工し一時的に空室率が上昇するも、引き続き集約・統合の引き合いが多く空室消化は進む方向。 |  |
| 主要３区中小規模ビル | 15,000～23,000 円/坪 | 好立地物件から早期に空室が消化される傾向が継続。物件の二極化が進み、競争力の低い物件は空室が長期化。 |  |
| 周辺７区大規模ビル | 17,000～28,000 円/坪 | 大型需要を取り込める空室が少なくなり、動きが停滞気味。空室在庫の少なさから賃料は逓増傾向。 |  |
| 周辺７区中小規模ビル | 14,000～21,000 円/坪 | 主要３区同様、好立地物件には引き合いが多い。大規模ビルの分割区画と競合するケースも散見される。 | |
| 23区内大規模ビル | 11,000～17,000 円/坪 | 空室率に目立った変化はないものの、大型二次空室の情報に対するニーズは多い。 | |
| 23区内中小規模ビル | 9,000～13,000 円/坪 | 割安感のある物件が早期に空室を消化する傾向が続く。賃料・空室率ともに大きな変動はあまり見られない。 | |
| 立川 | 10,000～16,000 円/坪 | 新規供給がなく需要が多いため、駅前立地や優良グレード物件は空室を消化。立地条件等で劣る物件の空室は長期化傾向。 | |
| 空室率推移凡例： |  |
上昇 | |
やや上昇 | |
横ばい | |
やや低下 |  |
低下 |
（注）主要3区＝千代田、中央、港周辺7区＝新宿、渋谷、文京、豊島、品川、台東、目黒23区内＝左記10区を除く東京都内
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー㈱社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。
