大量供給2年目も、 グレードＡビルは順調にテナントを確保。
存在感を増すコワーキングスペース
東京グレードＡビルは、2019年の1年間で、約10万坪の新規供給が予定されている。本年竣工（予定も含む）の物件は、9割以 上がテナントを確保し、高い稼働率でオープンしている。
2020年に竣工を迎えるグレードＡビルは、2019年を大きく上回る、約20万坪の大量供給を予定しているが、それでもすでに、約75％が入居テナントを確保している。賃料の高い物件は、入居テナントの誘致にやや苦戦をしているものの、企業のニーズは強く、竣工時にはおおむね、テナントの目処がついている状況である。
企業の大型オフィスへの移転理由で多く挙げられるのは、業容拡大のための移転や新規開設である。一方で、ここ数年続いている、コワーキングスペースの新規開設需要も引き続き堅調で、賃貸オフィス市場の中で存在感を示しており、一定のポジションを確立していると言えるだろう。今後も成長が継続していくのか、その動向が注目される。
賃料は築年数を問わず高水準
一方、このような大量供給の中にあっても、テナントの移転に際して発生する二次空室では、千坪単位の退去であっても、正式にマーケットで募集が出る前に、同じ規模のスペースを必要とする大企業の受け皿となる事例が見受けられる。また、依然として入居企業の館内増床も多い。賃料は、新築・既存ビルともに、引き続き高水準にある。この先の賃料を予測するに当たっては、消費税の増税や東京オリンピック・パラリンピック以降の国内景気の動向等の不安要素がある中で、これまで同様に二次空室が順調に消化されるのか、その動きに注目する必要があるだろう。
近い将来には、東京駅八重洲口から日本橋周辺エリア、虎ノ門・麻布台や高輪ゲートウェイ駅周辺などの、都心エリアでも、注目す べき大型開発が次々と計画されている。今後は、それらの大型開発において、テナントの誘致活動が活発になっていくと思われる。移転計画を立案する際には、現在のオフィス市況が継続すると仮定し長期的な計画を立て、希少な新築オフィスを選択すべきか、あるいは二次空室が増加し、多少は賃料が下落するものと予測して移転計画を立てるべきなのか、各企業は、2020年以降のオフィスマーケット動向を注視しながら、戦略的な対応をしていくことが求められている。
ビル営業本部 佐藤 琢哉
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相場表
| 種別 | 賃料（共益費込み） | 需給の動向 | 空室率 推移 |
|---|---|---|---|
| 主要３区大規模ビル | 35,000円～50,000円/坪 | 高価格帯のビルは苦戦しがちで、少し時間がかかるものの、全体としてテナント誘致は順調な状況にある。 |  |
| 主要３区中小規模ビル | 27,000円～31,000円/坪 | 空室率は低く、新築や好立地の物件には引き合いが集中する傾向にある。 | |
| 周辺７区大規模ビル | 26,000円～38,000円/坪 | 渋谷・新宿といった山手線西側のターミナル駅周辺のマーケットは好調で、まとまった面積の確保は難しい。 | |
| 周辺７区中小規模ビル | 18,000円～28,000円/坪 | 大規模ビルと同様に、西側ターミナル駅の周辺では物件の確保は難しく、新規募集に対して引き合いが集中するケースが見られる。 | |
| 23区内大規模ビル | 16,000円～24,000円/坪 | まとまった面積の募集は少ないものの、都心へのアクセスや通勤利便性の優劣で、空室消化に差が出る傾向がある。 | |
| 23区内中小規模ビル | 12,000円～16,000円/坪 | 空室が長期化している物件が見られるものの、好立地や周辺に比べて値ごろ感のある物件は足が早い。素早い意思決定が求められる。 | |
| 立川 | 12,000円～18,000円/坪 | 駅近辺の既存空室には来客型の需要が多く、着実に消化されている。一方で、駅距離徒歩５分以上のエリアでは新規解約が散見されており、引き続き空室率の上昇が予想される。 |  |
| 空室率推移凡例： |  |
上昇 | |
やや上昇 | |
横ばい |  |
やや低下 |  |
低下 |
（注）主要3区＝千代田、中央、港周辺7区＝新宿、渋谷、文京、豊島、品川、台東、目黒23区内＝左記10区を除く東京都内
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー（株）社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。
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