神戸・京都 - 市場動向と賃料相場　2025年3月期

神戸：新規供給のリーシングは好調。
京都：目的・業種に偏りなく移転ニーズが活発。

神戸の賃料相場は底堅く推移

当社調査による、神戸の2025年3月期の空室率は前期（2024年12月期）比、0.1ポイント上昇の2.4％。依然としてテナントニーズがあるものの、受け皿となる大型空室を抱える物件がほとんどなく、昨年同様に消化ペースがやや落ち着いていることが上昇理由だと考えられる。

2025年6月期に1,600坪、2027年12月期に約4,200坪の新規供給が予定されているが、ともにリーシングは好調な状況。内定済みの区画が多数あり、募集中の区画も多くの引き合いが寄せられており、引き続き需給が大きく緩むことはないと予測する。

今期の想定成約賃料は対前期比0.1％上昇の12,310円／坪で、賃料が引き下げられた物件は見られない。このことからも貸し主側は既存オフィスの運用方法・リーシング条件の見直しを進め、借り主側はオフィスの使い方を見直すほか、移転が必要な場合、移転計画の立案や情報収集を早期から進めることが求められるだろう。

京都の空室率は極めて低水準

京都における2025年3月期の空室率は、オールグレードで対前期比0.4ポイント低下の1.5％。この数値は全国的にも低く、さいたまに次ぐ全国2番目の低水準となる。想定成約賃料は15,370円／坪と横ばいではあったが、空室率の低下により、既存テナントに対する賃料の値上げ交渉が増えてきている。

テナントの移転ニーズは活発であり、全国展開に伴うエリア外からの移転のほか、近畿圏の企業や京都本社企業によるものなど、目的に偏りはなく、業種においても同様の状況。移転動機としては前向きな移転が大半を占めている。ビルグレード・立地改善、面積拡張など従業員の満足度向上や、新卒・中途採用の促進など、働きやすさを追求する動きが目立っている。このような動向は今後も続く見通しだ。

しかし競争力の高い物件は旺盛な需要に支えられて程なく募集終了となってしまうため、うまく移転候補先を獲得できなかった企業も見受けられる。今後は移転計画を早めに定め、マーケット情報の収集により、迅速に意思決定できるかが鍵となりそうだ。

関西支社　武部 克輝 / 石原 亮

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