グレードA空室率は1％台まで低下、 2019年竣工も含めテナント確保は好調。
二次空室も順調に消化
シービーアールイー（株）の調査による、2018年6月期の東京グレ ードAビルの空室率は1.4％で、対前期（同年3月期）比0.9ポイント低下した。今期竣工した「田町ステーションタワーS」「日本橋髙島屋三井ビルディング」は、共に満室稼働でスタート。2018年以降に竣工するグレードAビルは、テナント確保が好調に進んでおり、2019年竣工予定も含めた14棟の総賃貸オフィス区画のうち、すでに70％以上がテナント確保に目処がつきそうな状況である。グレードAビルへの移転により発生する二次空室についても、館内テナントの増床ニーズが非常に多く、現在の空室率の低さも手伝って、マーケットに出る前に消化されるケースが多い。
企業の移転ニーズは、好調な企業業績を背景に、引き続き立地改善やビルのグレードアップを目的としたものが多い。業種では、IT関連企業による集約や拡張ニーズ、コワーキングスペースやレンタルスペースのオペレーターの新規開設ニーズが目立つ。特に、コワーキングスペースの旺盛な開設ニーズを受けて、ビル側が独自にコワーキングスペースの提供を始めるケースも見受けられる。また、移転に絡めて、働き方改革をキーワードとしたオフィス環境の見直しや改善を、検討・実施するケースも増えているように感じる。
AマイナスとBに品薄感
全てのグレードで、空室率が低い状況は変わっていない。特に、グレードAマイナスおよびグレードBビルは、グレードAビルに比べて新規供給が少ない。そのため、同グレードの賃借を希望する企業にとっては、現状、選択肢がかなり限られており、意思決定までのスピードも速まっているように感じる。同グレードの品薄感は、想定成約賃料にも反映されている。ここ数年の大量供給によって選択肢のあるグレードAビルは、対前年同期比でほぼ横ばいなのに対し、空室率1％前後で新規供給も限られるグレードAマイナスおよびグレードBビルでは、想定成約賃料が対前年同期比で3％前後上昇している。
グレードAビルについては、今のところ、大量の新規供給を需要が順調に受け止めている。しかし、今後控えている供給のほか、既存ビルでの二次空室発生の可能性等の影響で、賃料は抑制されており、今後も賃料が継続して上昇に向かう確率は低いと考える。
ビル営業本部 木村 仁大
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相場表
| 種別 | 賃料（共益費込み） | 需給の動向 | 空室率 推移 |
|---|---|---|---|
| 主要３区大規模ビル | 35,000円～50,000円/坪 | 竣工前の新築ビル以外で、まとまった面積を確保するのが困難な状況は変わらず。 |  |
| 主要３区中小規模ビル | 27,000円～30,000円/坪 | 立地・グレードが良ければ賃料が高くても引き合いは多い。引続き、空室は少ない。 | |
| 周辺７区大規模ビル | 25,000円～37,000円/坪 | 池袋エリアには募集区画が多くあるが、その他のエリアはまとった面積の確保が困難な状況。 |  |
| 周辺７区中小規模ビル | 18,000円～27,000円/坪 | 募集物件が少なく、募集が出たとしても空室の消化が早い。 | |
| 23区内大規模ビル | 17,000円～23,000円/坪 | 主要3区、周辺7区と比べると選択肢がある状況。賃料上昇もあまり見られない。 | |
| 23区内中小規模ビル | 12,000円～16,000円/坪 | 立地等により引き合いの強弱がはっきり分かれている。 | |
| 立川 | 11,000円～18,000円/坪 | 大型新規空室の影響を受けて、空室率が上昇した。需要はやや停滞している様子。 |  |
| 空室率推移凡例： |  |
上昇 | |
やや上昇 | |
横ばい | |
やや低下 |  |
低下 |
（注）主要3区＝千代田、中央、港周辺7区＝新宿、渋谷、文京、豊島、品川、台東、目黒23区内＝左記10区を除く東京都内
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー（株）社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。
