新築グレードAのテナント確保は好調も、一部で成約賃料に頭打ちの兆し。
グレードA空室率は1％台に
前期（2017年9月期）同様、今期（同年12月期）においても、継続してグレードA等の新築・ハイスペックビルでは、順調に空室消化が進んでいる。2017年竣工のグレードAビルでは、9割以上テナントが確保できており、今年竣工予定のグレードAビルについても、「日比谷三井タワー」「丸の内二重橋ビルディング」等の一部の物件では、7～9割のテナントを確保できている状態である。
既存物件の空室率についても、低下傾向が継続している。グレードAにおいては、2017年6月期の空室率は3.7％、9月期が2.5％、今期はさらに低下して1.8％となった。グレードAマイナス、グレードBにおいても、同様に空室率は低水準で推移しており、依然として優良物件の確保が難しい状況である。
グレードAへの移転元となる、オールグレードの二次空室については、マーケットに募集が出る前に、内部テナントの増床等で空室消化するケースが目立っている。こういった動きも、空室率を引き下げる要因となっている。
コストには慎重姿勢
想定成約賃料については、グレードAマイナス、グレードBでは、空室率低下に伴いわずかに上昇しているが、グレードAでは、「丸の内・大手町」エリアで、一部の高価格帯ビルにおいて賃料を見直す動きがあり、わずかながら下落している。拠点の集約や拡張等で、ハイグレードビルを求める動きが拡大している中で、企業がコストに対して慎重であることは依然変わりはなく、一部の高価格帯のビルでは、頭打ちの兆しが出てきている。
移転動向を見ると、業種については、主要5区で、IT企業やメーカー、金融関連の動きが活発であり、特に、IT企業については、「渋谷・恵比寿」エリアに集中している。金融やプロフェッショナルサービス、重厚長大のメーカー系企業は、「丸の内・大手町」エリアを移転先として選好する傾向がある。移転の目的については、業容拡大のための拡張移転、ビルグレードの向上、分散した拠点の集約等、プラスの理由による移転が目立ち、底堅い需要感がうかがえる。しかしながら、前述の通り、企業のコスト意識は高い状況であり、値頃感のあるビルに、引き合いが集中している。
ビル営業本部 渡邉 広志
- 現在募集中の東京都の賃貸オフィス
- 現在募集中の千代田区の賃貸オフィス
- 現在募集中の中央区の賃貸オフィス
- 現在募集中の港区の賃貸オフィス
- 現在募集中の新宿区の賃貸オフィス
- 現在募集中の渋谷区の賃貸オフィス
- 現在募集中の品川区の賃貸オフィス
相場表
| 種別 | 賃料（共益費込み） | 需給の動向 | 空室率 推移 |
|---|---|---|---|
| 主要３区大規模ビル | 35,000円～48,000円/坪 | 継続して空室の消化が進み、面積を確保できる物件が限定的になってきている。 |  |
| 主要３区中小規模ビル | 25,000円～30,000円/坪 | 高グレードを売りにする新築物件は、賃料が高めでも引き合いは多数あり、空室消化が進んでいる。 | |
| 周辺７区大規模ビル | 25,000円～38,000円/坪 | 坪当たり2万円台の物件は希少な状況であり、物件の確保が困難である。 | |
| 周辺７区中小規模ビル | 18,000円～28,000円/坪 | 大規模ビルへ移転後の二次空室も、内部テナントで消化され、外部に出てこないケースが多々ある。 |  |
| 23区内大規模ビル | 16,000円～22,000円/坪 | アクセスが評価されるエリアや新築物件であれば、継続して引き合いはあるが、それ以外の物件は賃料が低めでも苦戦中。 |  |
| 23区内中小規模ビル | 11,000円～15,000円/坪 | エリア・立地によって、大規模ビル以上に優劣が明確化している。 | |
| 立川 | 11,000円～18,000円/坪 | 需要は停滞。空室率は横ばい状態だが、今後ファーレ地区で他拠点への統合による新規空室が見込まれ、市況が活発に動くことが予想される。 | |
| 空室率推移凡例： |  |
上昇 |  |
やや上昇 | |
横ばい | |
やや低下 | |
低下 |
（注）主要3区＝千代田、中央、港周辺7区＝新宿、渋谷、文京、豊島、品川、台東、目黒23区内＝左記10区を除く東京都内
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー（株）社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。
