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賃貸オフィス・事務所の記事

横浜 - 賃貸不動産市場 2017年12月期

空室率は再び低下するも、200坪超の大型空室は長期化傾向。

大型需要はやや軟調

シービーアールイー(株)の調査による、2017年12月期の横浜オールグレードの空室率は5.5%となり、対前期(同年9月期)比0.5ポイント低下した。

エリア別に見ると、「みなとみらい」エリアの今期の空室率は7.1%となり、対前期比0.8ポイント低下した。前期に竣工した「OCEAN GATE MINATO MIRAI」や既存物件において、東京からの移転による大型面積の契約があり、空室率を押し下げた。また、館内テナントの借り増しによる、空室消化も散見された。しかし、前期に大幅な上昇(4.1ポイント)を示した空室率を元に戻すまでには至っていない。減床や、エリア内移転等に伴う新たな大型空室の予定もあり、引き続き同エリアの動向に注視していく必要がある。

「横浜駅周辺」エリアの今期の空室率は3.1%で、対前期比0.1ポイント低下となった。同エリアでも前期は空室率が大幅に上昇(1.6ポイント)したが、今期は「横浜ダイヤビルディング」「横浜天理ビル」等、好立地の物件を中心に空室の消化が進んだ。一方でエリア内の移転も多く、二次空室が発生しているが、それらのリーシングについてはやや鈍い進捗状況である。

「横浜駅周辺」「みなとみらい」エリアでは、ともに100坪未満の空室の品薄感が強いが、200坪超の比較的大型の空室においては、需要の力強さが感じられず、空室の長期化傾向が見られる。2020年まで、オフィスビルの新規供給予定がない中で、いかに需要を喚起するかが課題である。

川崎・新横浜の市況

「川崎」エリアでは、引き続き空室率の非常に低い状況が続いている。2016年9月に竣工した「川崎室町ビル」では、残っていた空室のテナントが決まり満室となった。また、まとまった解約が出ても、館内テナントによる増床等で、退去前に、後継テナントが決まる事例も散見された。今後は、エリアでは稀少な大型面積の募集床を抱える「ソリッドスクエア」の動向が注目される。

「新横浜」エリアも、引き続き、空室率は低水準で推移しており、大型需要の受け皿となる空室はほとんどない状況である。また、オフィスビルの売買事例が複数見られた。

横浜支店 古城 直美

相場表

種別 賃料(共益費込み) 需給の動向 空室率
推移
横浜大規模ビル 16,000円~22,000円/坪 好立地物件の空室消化が進み、小規模区画では賃料上昇が見られるが、大型二次空室の消化スピードには鈍化が感じられる。 横ばい
横浜中小規模ビル 11,000円~15,000円/坪 小規模面積の空室消化は順調に進んでいるが、100坪超の空室消化には時間を要している。 横ばい
関内大規模ビル 9,000円~13,000円/坪 近隣エリアへの流出も見られるが、規模は大きくなく、空室率は低水準で推移している。 横ばい
関内中小規模ビル 8,000円~10,000円/坪 小規模面積のエリア内移転が大部分で、空室率は低水準で推移している。 横ばい
新横浜大規模ビル 10,000円~13,000円/坪 空室率は低水準で推移しており、一部の好立地・小規模区画において賃料上昇傾向が見られる。 やや低下
新横浜中小規模ビル 8,000円~10,000円/坪 テナントの出入りがほとんどない物件も散見される。 横ばい
川崎 大規模ビル 15,000円~18,000円/坪 空室が増えたが消化も進み、引き続きタイトなマーケットである。 やや上昇
川崎 中小規模ビル 11,000円~15,000円/坪 空室消化が進んでおり、借り手には選択肢の少ない状況が続いている。 やや低下
空室率推移凡例:  上昇 上昇 やや上昇 やや上昇 横ばい 横ばい やや低下 やや低下 低下 低下

※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー(株)社員におたずねください。

文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。

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上記内容は BZ空間誌 2018年春季号 掲載記事 です。本ページへの転載時に一部加筆修正している場合がございます。

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