神戸：コロナ禍で高まるテナントの流動性。
神戸のオフィスマーケット
神戸における2020年9月期の空室率は2.1%と、対前期（同年6月期）比で0.5ポイント上昇した。コロナ禍で移転や出店を検討するテナント側のスピード感が鈍くなり、今期は一部の大型空室が、解約予告期間中に内定せず空室化した。拡張や新規出店など、テナントの前向きな動きは継続しているものの、リモートワークの導入やコスト削減を目的とする縮小、撤退の動きが目立ってきたことは否めない。
想定成約賃料は、前期から0.1%（10円／坪）低下して、11,910円／坪となった。まだ大型空室を抱える物件が限られているため、賃料に変動はほぼ見られない。しかし、今後の空室率や空室消化ペースの動きには注意が必要だ。
来春には久々の新築2棟「神戸阪急ビル東館」と「GLION Awa-sBuilding」の供給が控えている。来年にかけて引き続きコロナ禍の多方面への影響や、働き方改革を踏まえたオフィスの見直しがさらに続くことが想定され、ここ数年タイトであった神戸オフィスマーケットにおいてもテナントの流動性が高まりつつある。
京都：空室率は上昇するも、依然として低水準を維持。
京都のオフィスマーケット
京都における2020年9月期の空室率は1.0%となり、対前期比0.4ポイント上昇した。久々に1%台になったが、空室率は依然として低水準のまま推移している。新型コロナウイルスの影響もあり、空室予定区画へのテナントの検討が進まず、空室が顕在化したことが大きな要因と推測される。
拡張移転や新規開設のニーズも引き続き散見されるが、リモートワークなどの普及により現在使用している面積が不要になったことやコスト削減などを理由に、一部解約または縮小移転などを検討しているテナントが少なくない。各企業の使用面積減少に伴い、さらに空室が発生すると予想される。
想定成約賃料は、前期に比べて1.2%（190円／ 坪） 上昇し、16,390円／坪となった。空室率は上昇しているものの、依然として低水準であることには変わりなく、またテナントニーズも散見されるため、想定成約賃料は下降していない。
2020年12月期に向け、京都オフィスマーケットにおいても新型コロナウイルスの影響を注視する必要がある。
作成日：2020年4月末 関西支社 今福 健一 / 皆藤 誠一郎
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相場表
| 種別 | 賃料（共益費込み） | 需給の動向 | 空室率 推移 |
|---|---|---|---|
| 三宮～神戸 大規模ビル |
15,000円～18,000円/坪 | 一部のビルに空室予定が出ているが、現空室ベースでの空室率は依然低水準。 |  |
| 三宮～神戸 中小規模ビル |
9,000円～15,000円/坪 | 解約予告期間中に空室消化に至らず、空室が一部顕在化してきている。 |  |
| 姫路 | 8,000円～13,000円/坪 | 空室率にそれほど変動はないが、需要が限られ空室消化に時間がかかる。 | |
| 明石・加古川 | 8,000円～9,500円/坪 | 明石エリアではここしばらく解約と新設の動きが混在している。 | |
| 阪神間 | 9,000円～12,000円/坪 | 解約予告ベースの空室がやや増加しており、選択肢は増えている。 | |
| 四条烏丸 大規模ビル |
21,000円～26,000円/坪 | 一部ビルにおいて空室予定が出ているが、現空室ベースでの空室率は低水準。想定成約賃料も横ばい。 | |
| 四条烏丸 中小規模ビル |
12,000円～18,000円/坪 | 一部ビルにおいて空室予定が出ているが、現空室ベースでの空室率は低水準。想定成約賃料は少し上昇。 | |
| 京都駅前 | 18,000円～22,000円/坪 | 一部ビルにおいて空室予定が出ているが、現空室ベースでの空室率は低水準。想定成約賃料も横ばい。 | |
| 倉庫・配送センター・工場 兵庫 |
3,500円～4,300円/坪 | 2020年2Qに竣工したLMTの空室消化が進み、現状は湾岸部、内陸部含め空室が少ない状況が続いている。2021年以降、内陸部を中心として供給される大型物件もすでにテナント内定が進んでおり、賃料は横ばい～やや上昇傾向。 |  |
| 倉庫・配送センター・工場 京都 |
3,800円～4,300円/坪 | 200坪未満の新規空室が増えたが、一定の需要があり、空室率は横ばい。 | |
| 空室率推移凡例： |  |
上昇 | |
やや上昇 | |
横ばい | |
やや低下 |  |
低下 |
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー（株）社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。
