神戸・京都 - 賃貸不動産市場　2020年6月期

神戸：空室率はわずかに上昇も、賃料相場は堅調。

神戸のオフィスマーケット

神戸の2020年6月期空室率は対前期（同年3月期）比0.1ポイント上昇し1.6％となった。今回の調査期間である2020年4月から6月はコロナ禍による緊急事態宣言期間と重なったため、急激な業績縮小を背景に進行中の商談が「中止」「延期」となるケースが生じ、一部の小規模な商談を除き大型成約事例を見ることはほぼなかった。一方で「延期」となった商談も業績回復を待って「再燃」の考えはあり、事実、緊急事態宣言解除後は、情報収集の再開や、物件内覧が増え、収束時期の不透明感から判断に悩む様子も垣間見えはするものの、マーケットに動きが戻り始めている。こうした状況下、一部来店型テナントにコロナ禍による解約は見られるが、依然現空室ベースでのタイトな市場は継続しており6月末時点の想定成約賃料は対前期比0.6％（70円／坪）上昇の11,920円／坪と堅調な推移を示している。

タイプの異なる新築2棟「神戸阪急ビル東館」「GLION Awa-sBuilding」の竣工がいよいよ間近に迫ってきているが、コロナ禍による停滞感を払拭するカンフル剤となるような好スタートに期待したいところである。

京都：今期も想定成約賃料は過去最高を更新。

京都のオフィスマーケット

京都における2020年6月期の空室率は、前期より0.1ポイント上昇し0.6%となったが、依然として空室率は低い水準で推移している。テナントの動きとして、拡張移転や立地改善移転、および事務所新規開設ニーズが引き続き散見される。現時点では物件の選択肢が少なく、テナントの意思決定のスピードが求められる。顕在化までには至っていないが、今後はコロナ禍の影響により、一部解約や縮小移転を検討する企業も増えてくる可能性がある。

想定成約賃料は、前期に比べて1.6%（260円／坪）上昇して、16,200円／坪となった。引き続き賃料上昇は続いており、今期も過去最高を更新している。ただし、現入居テナントへの継続賃料の値上げについては、以前までと比べて慎重になってきている。前期に増してオフィスビルの新規開発を検討している事業者は増えており、ホテル用地で取得した土地のオフィスへの計画変更や、ホテルをオフィスへコンバージョンする計画も出てきている。ほとんどが計画段階のため、しばらくは物件を探しにくいマーケットが継続すると予想される。

作成日：2020年4月末　関西支社　皆藤 誠一郎 / 山口 直哉

• 現在募集中の神戸市の賃貸オフィス
• 現在募集中の京都市の賃貸オフィス

 

相場表

種別	賃料（共益費込み）	需給の動向	空室率 推移
三宮～神戸 大規模ビル	15,000円～18,000円/坪	一部ビルの空室予定が出ているが、現空室ベースでの空室率は低水準。
三宮～神戸 中小規模ビル	9,000円～15,000円/坪	大規模ビルと同様に、多少のテナントの入れ替わりはあるものの空室率は低水準。
姫路	8,000円～13,000円/坪	需給ともに動きが少ない。
明石・加古川	8,000円～9,500円/坪	需給ともに動きが少ない。
阪神間	9,000円～12,000円/坪	開発計画と若干の解約予定はあるものの、現時点での空室率は低水準。
四条烏丸 大規模ビル	21,000円～26,000円/坪	一部ビルの空室予定が出ているが、現空室ベースでの空室率は低水準。
四条烏丸 中小規模ビル	12,000円～17,000円/坪	一部ビルの空室予定が出ているが、現空室ベースでの空室率は低水準。
京都駅前	18,000円～22,000円/坪	一部ビルの空室予定が出ているが、現空室ベースでの空室率は低水準。
倉庫・配送センター・工場 兵庫	3,300円～4,200円/坪	依然として空室が少なく賃料は横ばいからやや上昇傾向。2021年以降、内陸部に複数の大型開発が予定されているが多くの物件で内定が進む。
倉庫・配送センター・工場 京都	3,800円～4,300円/坪	引き続き空室が少なく新規供給予定も目立った空室予定も見受けられないため、移転自体が限定的となり市況は横ばいを維持。

空室率推移凡例：

上昇

やや上昇

横ばい

やや低下

低下

※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー（株）社員におたずねください。

文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。