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東北 - 賃貸不動産市場 2018年9月期

賃料相場

2018年12月13日

大型空室が顕在化するも、 旺盛な需要により空室率はさらに低下。

空室率は低下基調で推移

全国的に空室率が低下している中、仙台市中心部においても、2018年9月期の空室率は、前期(同年6月期)から0.2ポイント低下して3.0%となった。仙台でも、いよいよ空室率が3%を割るところまできている。

今期は、一部企業の事業縮小等により大型空室が顕在化したが、それを需要のボリュームが上回った結果、空室率は低下した。需要の内容については、自社ビル建て替えによる大型需要や、郊外に拠点を構えるメーカーの中心部への移転等が挙げられる。また、顕在化した大型空室も、すでに消化が見込まれており、来期も空室率は低下するものと予想される。

新規の空室が発生しても、マーケットに出ないまま、入居テナントの館内増床で消化されてしまうケースも見受けられる。仙台も全国の他の主要都市同様、依然、需要が旺盛なマーケットであると、改めて感じさせられた。

新規供給案件が具体化

仙台では、花京院エリアで、2020年竣工予定のオフィスビルの新規供給計画が進行しているほか、同年にもう1棟、具体化している新規供給案件もあり、開発の機運が高まりつつある。こうして少しずつ新規供給が出てくることで、マーケットとしてはタイトな状況が緩和され、新たな循環が生まれるものと考えられる。JR仙台駅周辺では、西口・東口ともに開発の素地が散見されており、今後の動向が注目される。

オーナーサイドとしては、市場に供給が増えれば、それだけ競合が増えることになる。新規テナントの獲得や既存テナントの流出を阻止するためにも、所有ビルの修繕やリニューアル等のハード面、また、マーケットの状況を鑑みての賃貸条件設定等のソフト面の両方の対応が必要になってくるだろう。もちろん、一歩踏み込んで建て替えという考え方も、一つの方向性と思われる。

テナントサイドとしては、新規の供給がいくつか見えているとはいえ、引き続き、タイトなマーケットであることに変わりはない。そのため、現状の契約状況の確認や、将来の動きを見据えた情報収集、さらには、二次空室等が出た際に速やかな判断ができるような備えは、継続して行っていく必要があるだろう。

仙台支店 相原 健二

相場表

種別 賃料(共益費込み) 需給の動向 空室率
推移
仙台市中心部 13,000円~16,000円/坪 マーケットはさらにタイトとなり、特に大型面積の確保が困難となっている。テナントニーズとしては、引き続き拡張・新規開設など前向きな理由が多く、今後も空室率低下が進むことが見込まれる。空室率の低下に伴い、賃料水準も上昇傾向になっている。今後新規供給の予定はあるが、まだ先であるため、空室の少ない状況が続くと考えられる。 横ばい
郡山市 9,000円~13,000円/坪 中・小規模のテナントに多少の動きがあるものの、全体としては落ち着いている状況。賃貸条件についても同様で、募集賃料の引き上げ等の動きも見られず、平静を保っている。 横ばい
盛岡市 9,000円~11,000円/坪 大型空室が少ないことが影響してか、目立った移転事例は見られなかった。今期は長らく募集を停止していた物件が、募集を再開したことで、空室率が上昇した。 やや上昇
倉庫・配送センター
既存
3,000円~5,000円/坪 中・小型倉庫へのニーズが活発になってきているが、空室が枯渇していることから、貸主優位なマーケットである。大型開発案件の竣工が続いているが、テナント決定済のBTS開発のため、不動産マーケットに及ぼす影響は少なく、優良空室情報が待たれる状況は変わらず。 -
空室率推移凡例:  上昇 上昇 やや上昇 やや上昇 横ばい 横ばい やや低下 やや低下 低下 低下

※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー(株)社員におたずねください。

文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。

上記の記事の内容は BZ空間誌 2018年冬季号 掲載記事 掲載当時のものです。

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