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関東・甲信越 - 賃貸不動産市場 2018年12月期

賃料相場

2019年3月25日

千葉の主要エリアで大型空室減少。 空室が多いイメージは過去のものに。

駅近物件で空室消化進む

千葉エリア(千葉駅周辺)は、今期(2018年12月期)も空室率に大きな変動はなく、引き続き横ばい状況が続いている。以前は、大宮・横浜等と比較して著しく空室が多い地域と認識されていたが、館内テナントの増床ニーズなどに支えられ、近年はその印象が払拭されている。また、同じ千葉市内の海浜幕張エリアも、グレードの高いビルが割安に賃借できるにもかかわらず、空室消化が進まない地域とされていたが、館内増床や県内での集約移転といったニーズに支えられ、空室は減少傾向にある。海浜幕張に限らず、その他の京葉線沿線のビルでも、200~300坪以上の空室消化が進んできているため、大型移転の受け皿がなくなりつつある。

船橋や柏エリアも、大宮ほどではないものの、非常に空室が少ない状況が続いている。駅徒歩5分前後の大型ビルを中心に、新規募 集となる区画については、前回募集時より小幅ながらも賃料を引き上げようとする傾向がある。

主要エリアの状況

水戸エリアは、北関東の主要マーケットの中では空室が多い状況に変わりはないが、テナントの目立った入れ替わりがないため、空室率は横ばいあるいは緩やかな低下といった安定した状況が続いている。

つくばエリアも駅徒歩圏内の主要オフィスビルは軒並み高稼働を維持しており、2016年に竣工した2棟のオフィスビルはそれぞ れ満室となっている。つくばの賃料は、水戸・土浦と比較して高い水準を維持しており、テナント側としては物件を比較検討することが難しい地域となっている。

ビル営業本部 定方 務

相場表

種別 種別 賃料(共益費込み) 需給の動向 空室
率推移
さいたま市 大規模ビル 19,000~25,000円/坪 ■大宮エリアでは、空室率には現れないが、わずかに残っていた中小の空室も成約が進み、空室がごく少なくなってきた。解約予告期間中の募集区画についても、引き続き早期に成約するケースが多く、テナント側にとっては厳しい状況が続いている。■さいたま新都心や浦和でも、主だった物件は軒並み満室稼働しており、募集に出ると、大宮同様早期に成約するような状況。 横ばい
中小規模ビル 13,000~18,000円/坪 横ばい
千葉 千葉駅 8,000~12,000円/坪 ■千葉駅周辺エリアは、駅前を中心に空室率が低い状態が続いており、駅前の物件に限るが、新規募集賃料が微増傾向にある。一方で、駅から徒歩10分以上のビルは、引き続きテナント誘致に苦戦している。■海浜幕張では、数百坪単位での館内増床や県内での集約移転等のニーズにより、一部のビルで空室率が大幅に低下。■船橋エリアでは、立地・グレードにかかわらず空室が非常に少ない状態が継続中。テナント側の選択肢は極めて限られる。■柏駅周辺エリアでも、空室が非常に少ない状況が続いている。20~30坪前後の空室が出るケースもあるが、引き合いの多い面積のため、比較的早期に消化される可能性が高い。 横ばい
海浜幕張駅 9,000~10,000円/坪 やや低下
船橋駅 11,000~15,000円/坪 横ばい
柏駅 12,000~14,000円/坪 やや上昇
茨城 水戸 7,500~10,000円/坪 ■水戸エリアでは、空室の消化が緩やかに進んでいるが、40~50坪以上は引き合いが少ないため、空室が長期化している。■つくばエリアでも引き続き空室が少ない状況。一方で新規供給も限定的なため、つくば駅周辺の一等地の敷地・建物が今後どのように活用されていくかが注目されている。 横ばい
つくば 10,000~14,000円/坪 横ばい
群馬 高崎 8,500~12,500円/坪 ■高崎エリアは、東口で一部小規模な空室が増えたものの、西口で100坪以上の空室消化があったため、全体の空室率は若干低下した。駅周辺で100坪を確保できる物件がなくなり、比較的小規模な区画が流動している。■前橋エリアは、四半期毎に緩やかに空室消化が進んでいるが、空室が長期化している物件が多く、引き続き需要は停滞気味である。 やや低下
前橋 5,000~8,000円/坪 やや低下
栃木 8,000~11,000円/坪 宇都宮では、JR・東武エリアを問わず、空室減少が進んでいる。需要は20~50坪程度が大半であり、拡張・新規・環境改善などプラスの理由が多く見られる。一方で、70~100坪程度の空室については需要が少なく、空室が長期化している物件も散見される。 やや低下
新潟 8,500~11,000円/坪 今期は100坪超のまとまった面積の成約もあり、エリア全体の空室は緩やかに減少傾向。ただし、リニューアルの進んでいない物件や、募集の面積帯によっては、空室が長期化している物件も散見され、二極化してきている。 やや低下
長野 8,000~11,000円/坪 貸主が自社使用したビルがあり空室率は低下したが、需要に大きな動きはなく、エリア全体としてはほぼ変化がない状況にある。 やや低下
空室率推移凡例:  上昇 上昇 やや上昇 やや上昇 横ばい 横ばい やや低下 やや低下 低下 低下

※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー(株)社員におたずねください。

文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。

上記の記事の内容は BZ空間誌 2019年春季号 掲載記事 掲載当時のものです。

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