大阪 - 賃貸不動産市場　2018年6月期

グレードAビルの空室はほぼ皆無。賃料の上昇傾向がさらに顕著に。

梅田の空室率は0.1％まで低下

シービーアールイー（株）の調査によると、2018年6月期の大阪オ ールグレードの空室率は1.9％と、前期（同年3月期）から横ばいではあるが、需給均衡の目安とされる5％を大きく下回る貸主優位の数値が継続している。築浅の有力大型ビルのみを集計したグレ ードAビルの空室率は0.2％と、こちらも前期比横ばいではあるが、ほぼ空室がないといった状態である。

エリア別に見ていくと、「梅田」エリアの空室率は0.1％と極めて低く、「堂島」「中之島」「淀屋橋」「新大阪」等の主要エリアも、軒並み1％台の空室率となっている。

賃料の上昇傾向も顕著である。想定成約賃料の坪単価は、大阪全体のグレードBビルが、この3ヶ月で250円／坪の上昇。「梅田」「堂島」「淀屋橋」では、同じく500円／坪台の上昇と、短期間で急上昇している。ビルグレードや面積の大小を問わず、主要エリアにおいてオフィス確保を検討するユーザーは、選択肢がほぼない、あるいは希望を満たす物件がまったくないため、検討時期の再考を迫られるといった状況となっている。

今後のオフィスビル新規供給

今年、唯一新規供給される大型ビル「なんばスカイオ」（貸室有効面積約10,500坪）は、9月の竣工を予定している。6月時点で、約8割が決定もしくは内定となっており、満室で竣工を迎える可能性もある。決定・内定テナントの顔ぶれを見ると、中心部内移転ではなく、新規オフィスの開設や、難波以南からの移転、あるいは、郊外の自社ビル等からの移転が多く、主要エリアにめぼしい二次空室はほとんど出てこない可能性が高い。

次の新築ビルは、淀屋橋で2020年1月竣工予定の「オービ ック御堂筋ビル」（貸室有効面積約6,200坪）であり、2019年は新築ビルの供給予定がない。そのため、来年にかけてもさらなる逼迫状態が続き、賃料上昇も継続するものと予想される。

中期的には、2022年春に「大阪梅田ツインタワーズ・サウス」（阪神百貨店・新阪急ビル建替、貸室有効面積 約27,000坪）が 予定されている。また、水面下では、 2020年代前半を中心として、梅田・淀屋橋エリア等中心部で、大型の新築オフィスビル計画が複数検討されている。大量供給となる時期の景気動向によっては、価格調整局面が来るかもしれない。

関西支社　国枝 亮

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相場表

種別	賃料（共益費込み）	需給の動向	空室率 推移
梅田 大規模ビル	23,000円～30,000円/坪	空室消化が進んでいる。館内増床のニーズも多く、借り手にとって厳しい状況が続いている。
梅田 中小規模ビル	16,000円～22,000円/坪	大型ビルの空室消化に伴い空室が減り、賃料も上昇傾向となっている。
淀屋橋・本町 大規模ビル	17,000円～20,000円/坪	梅田エリアの空室消化が進んだため需要が流入し、大きな面積を確保するのが難しい状況となっている。
淀屋橋・本町 中小規模ビル	12,500円～15,000円/坪	周辺の大型ビルの影響を受け、割安感のあるビルは空室消化が進んでいる。借り手サイドには厳しい状況。
難波・心斎橋 大規模ビル	12,000円～15,500円/坪	商業色の強いエリアだが、梅田・淀屋橋・本町の市場逼迫に伴い検討するテナントが増加。空室消化が進んでいる。
難波・心斎橋 中小規模ビル	9,000円～12,000円/坪	来店型ニーズに加え、純然たるオフィスのニーズも増加している。
周辺都市 大規模ビル	10,000円～13,000円/坪	大阪市内の大型ビルの空室消化が進んでいることから、中心部ほどではないものの周辺の大型ビルもニーズを集めている。
周辺都市 中小規模ビル	8,000円～10,000円/坪	全体的に減ってはいるものの、物件によっては募集に苦戦をしているものもある。
事務所兼倉庫 市内・北摂・東大	4,000円～6,000円/坪	特に市内・北摂は品薄状態。当初の予算を見直し、新築予定物件で検討するテナントも増えてきている。
倉庫・配送センター 郊外	3,300円～3,900円/坪	新規需要も堅調ながら、今後四半期毎に平均３万坪の新規供給が続き、マルチタイプの空室率は高止まり傾向。

空室率推移凡例：

上昇

やや上昇

横ばい

やや低下

低下

※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー（株）社員におたずねください。

文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。