グレードA空室率は0.5％まで低下。オールグレードも過去最低の2％台へ。
空室率の低下トレンドは継続
当社調査による、2017年6月期の大阪オフィスビルの空室率を見ると、グレードAビルの空室率は対前期（同年3月期）比0.6ポイント低下の0.5％、グレードBビルの空室率は同0.3ポイント低下の2.6％、オールグレード空室率は、同0.3ポイント低下の2.9％となり、引き続き低下基調で推移している。
オールグレードの空室率をエリア別で見てみると、「梅田」0.5％（対前期比－0.5ポイント）、「堂島」1.6％（同増減なし）、「中之島」2.6％（同＋0.5ポイント）、「淀屋橋」2.3％（同－0.6ポイント）、「本町」5.2％（同－1.8ポイント）、「新大阪」2.0％（同－0.2ポイント）と、「堂島」と「中之島」以外のエリアにおいて、前期よりも低下となっている。
このような市況下で、数少ない募集空室については、既存入居テナントの増床の可能性が付された「先行商談付募集」の割合が多い。また、空室率にカウントされない「解約予告済募集」分についても、特にグレードAビルを中心に、複数の新規商談が重複しているケースがある。テナントサイドにとっては、何より意思決定のスピードが重要になってきている。
オフィス環境の向上を目的とした立地改善や拡張、拠点統合、ビルグレードアップ等の移転ニーズも、マーケット内には継続して存在することから、空室率の低下トレンドは、今期以降も継続していくものと思われる。
今後の新規供給
大阪では、今年中に「（仮称）新MID大阪京橋ビル」と「桜橋御幸ビル」が、新たに供給される。「（仮称）新MID大阪京橋ビル」は、既にテナントが決定していることから、移転元ビルの募集方針と、商談の引き合いがどう展開していくか、マーケット内の関心が高い。また、「桜橋御幸ビル」は、特に空室率の低い「梅田」「堂島」エリアにおける待望の新規供給として、注目を集めている。
今後、2018年竣工予定の「（仮称）新南海会館」、2020年竣工予定の「（仮称）オービック御堂筋ビル」、2022年竣工予定の「（仮称）梅田1丁目1番地計画」と、大型プロジェクトが2年毎に供給される予定である。いずれも、基準階ワンフロア500坪を超えるスケールで、マーケットへのインパクトは、非常に大きいことが予想される。
関西支社 中家 貴博
- 現在募集中の大阪府の賃貸オフィス
相場表
| 種別 | 賃料（共益費込み） | 需給の動向 | 空室率 推移 |
|---|---|---|---|
| 梅田 大規模ビル |
21,000～28,000 円/坪 |
さらに空室率低下の途を辿り、区画確保は困難。賃料上昇傾向も加速し、圧倒的な貸し手市場に。借り手はスピード感が要求される。
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| 梅田 中小規模ビル |
16,000～21,000 円/坪 |
大型ビルの空室率低下の影響を受け、賃料上昇傾向。区画確保は困難。テナントにとっては厳しい状況。
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| 淀屋橋・本町 大規模ビル |
16,500～19,500 円/坪 |
梅田エリアで大型空室の確保が困難となり、当エリア内でも空室消化が進んでいる。賃料水準も緩やかに上昇傾向。
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| 淀屋橋・本町 中小規模ビル |
12,500～15,000 円/坪 |
選択肢は多少あるものの、梅田エリアの空室率低下の影響を受け、リニューアル済物件を中心に空室消化が進んでいる。賃料上昇傾向。
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| 難波・心斎橋 大規模ビル |
12,000～17,000 円/坪 |
梅田・淀屋橋・本町周辺の空室率低下の影響を受け、エリアを拡大し検討している企業が見受けられる。
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| 難波・心斎橋 中小規模ビル |
9,000～11,000 円/坪 |
来店型需要に加え、純然たるオフィス利用の需要も徐々に増加している。
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| 周辺都市 大規模ビル |
10,000～13,000 円/坪 |
大阪市内中心部の大型空室の消化が進んでいる関係で、周辺都市で大型空室を有していたビルで消化傾向が見受けられる。
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| 周辺都市 中小規模ビル |
7,000～9,000 円/坪 |
空室消化傾向にあるものの、大阪市内中心部ほど顕著な動きは見せていない。
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| 事務所兼倉庫 市内・北摂・東大 |
4,000～6,000 円/坪 |
倉庫兼事務所タイプは品薄状態。新規供給が続く大型マルチテナント型施設では、マルチユースの移転検討事例が出始めている。
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| 倉庫・配送センター 郊外 |
3,300～3,900 円/坪 |
大型物流施設の大量供給が本格化し空室率が上昇。成約賃料の底割れ感はあるが、需要サイドも堅調で動きが活発になっている。
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| 空室率推移凡例： |  |
上昇 | |
やや上昇 | |
横ばい | |
やや低下 | |
低下 |
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー（株）社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。
