オールグレード空室率は4％台に低下。新大阪の需給バランスがさらに逼迫。
グレードAの空室率は再び低下
当社の調査による2016年6月期の大阪オールグレードの空室率は4.9％と、対前期（同年3月期）比0.4ポイント低下し、ついに5％を下回る結果となった。
エリア別に見ると、新大阪エリアが2.8％と最も低く、同エリアではまとまった面積を確保できないなど、移転時の選択肢が少なくなっている。また、梅田エリアは3.4％と、1年前（2015年6月期）の8.3％から、大幅な空室率の低下を示している。
今期の淀屋橋、本町エリアの空室率は、それぞれ6.2％、9.1％と、大阪市の平均より高めの数値を示しているが、既存のグレードBビルを中心に確実に需要を集めており、来期（2016年9月期）には、大きく低下するものと予想される。
市全体のグレード別では、グレードAの空室率が4.5％（対前期比－0.3ポイント）、グレードBが4.0％（同－0.4ポイント）と、いずれも大阪市の平均4.9％より低くなっている。これまでの需要停滞期には難しかった、“需給バランスに裏付けられた適正な賃料設定”が確実に浸透してきており、引き続き、大阪オフィスマーケットを牽引している。
オフィスニーズの多様化
大阪のオフィスマーケットは、空室率が示す通り、徐々に空室が減少していることになるが、空室が減少するためのオフィス需要としては、「拡張」「立地改善」「ビルグレードUP」「オフィス環境改善」「経営判断で傘下グループを統合」「企業統合」など、各企業の本業活動の中から生まれるものが挙げられる。しかし、最近目立つものとして、入居しているビルが売却され、跡地にホテルが建つための「立ち退き」や、自社ビルを老朽化を理由に手放し、賃貸ビルに移転して、跡地にはマンションが建つという「自社ビル売却」など、建物ストックそのものが継続使用に耐えられず、本業とは関係ないところでオフィス移転を検討することになるケースが散見される。
こうしたオフィス需要は、賃貸マーケットにとっては新規需要であり、移転元ビルに空室が発生することもないため、確実に空室率を低下させる要素となっている。また、これらの需要は、大阪市郊外エリアからも出てくるため、さらにオフィス需要に厚みを持たせることにもつながっている。
関西支社 中家貴博
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相場表
| 種別 | 賃料（共益費込） | 需給の動向 | 空室率 推移 |
|---|---|---|---|
| 梅田 大規模ビル |
19,000～26,000 円/坪 |
引き続き需要は多く、空室率は低下傾向にある。新規供給もないため、賃料水準も上昇している。
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| 梅田 中小規模ビル |
15,000～19,000 円/坪 |
大規模ビル同様に空室消化が進み、賃料水準が上昇傾向になりつつある。面積帯により検討物件が限定される傾向も見受けられる。
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| 淀屋橋・本町 大規模ビル |
15,000～18,000 円/坪 |
空室が減ったことで消化スピードは鈍化したように見えるが、新規供給もなく、グレードの高いビルの賃料水準は上昇傾向を見せている。
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| 淀屋橋・本町 中小規模ビル |
11,000～12,000 円/坪 |
共用部等のリニューアルを行ったビルは値ごろ感を出すことができ、空室消化につながっている。
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| 難波・心斎橋 大規模ビル |
10,000～15,000 円/坪 |
来店型需要はあるが、オフィス需要は横ばい。梅田・中之島・淀屋橋・本町の大型ビルで空室が消化傾向にあるため、今後に期待。
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| 難波・心斎橋 中小規模ビル |
7,000～10,000 円/坪 |
大規模ビル同様、来店型の需要はあるが限定的であり、空室消化には至っていない状況。
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| 周辺都市 大規模ビル |
9,000～12,000 円/坪 |
需要は徐々に増えてきている傾向が見受けられる。ただし、賃料水準はしばらく横ばいと思われる。
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| 周辺都市 中小規模ビル |
6,000～9,000 円/坪 |
大規模ビル同様、需要は戻りつつあるが、築年数を経過したビルやリニューアルしていないビルはニーズが合わず、空室消化に至っていない。
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| 事務所兼倉庫 市内・北摂・東大 |
4,000～6,000 円/坪 |
汎用性の高い物件が不足しているため、移転ニーズはあるものの物件が見つからない状態が続いている。
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| 倉庫・配送センター 郊外 |
3,500～4,000 円/坪 |
マルチテナント型大型施設が大量の空室を抱え竣工したため空室率は上昇したが、大型の引き合いも複数あり動きが出始めている。
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| 空室率推移凡例： |  |
上昇 | |
やや上昇 | |
横ばい | |
やや低下 | |
低下 |
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー（株）社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。
