空室率は引き続き上昇傾向で推移。 今後のさらなる空室増加を懸念。
100坪以上の空室は苦戦
シービーアールイー（株）の調査によると、2020年12月期の横浜市オールグレードの空室率は2.1％となり、対前期（同年9月期）比0.1ポイント上昇と、前期からほぼ横ばいの数値となった。100坪以上の空室は、テナント募集に苦戦を強いられている印象だ。空室の増加に関して、新型コロナの影響は散見されるものの、現時点で、マーケットに与える影響は限定的と見られる。
エリア別に見ると、「横浜駅周辺」エリアの空室率は、前期から0.2ポイント上昇の4.7％となった。空室が続くビルでは、賃貸条件を優遇するなど、早期に空室を埋め戻すキャンペーンを打ち出している。
「みなとみらい」エリアの空室率は0.5％と、前期から横ばいとなった。店舗区画の空室は、リテナントが厳しい状況が続いている。しかしながら、オフィスには引き合いが多く、500坪前後の空室が成約に至る事例も見られた。
「関内」エリアでは、横浜市役所が入居していた多くの区画が、即日入居可能となった。一方で、100坪を超える面積帯の成約が いくつか見られた。同エリアにおいては、駅前の再開発が予定されており、さらなる発展の可能性に注目が集まる。
「新横浜」エリアでは、ワンフロア100坪以上のまとまった面積の募集が出ると、複数の入居希望が重なるケースもあり、変わらずマーケットは好調である。エリア内の移転も多かったが、今後、相鉄・東急の直通運転が予定されていることや、都心と比較して割安な賃料であることから、エリア外からの新規開設需要による動きも多かった。
「川崎」エリアでは、一部のビルで解約された大型区画が、空室率に大きな影響を及ぼしている。今後、いくつかの大型空室の予兆 があり、高騰したマーケットも、調整局面を迎えると予想される。
シェアオフィスの出店増加
昨年は、各エリアでシェアオフィスの新規出店が多く見られた。もともと事業展開していたコワーキング事業者、レンタルオフィス事業者のみならず、デベロッパー、鉄道会社等、意欲的な出店が増えている。新型コロナの影響でリモートワークやサードプレイスの必要性が高まったことが出店の追い風となった。一方、多くのエリアにおいては、今後空室が増えることが予見され、早期に空室を埋め戻すため、募集条件の見直しを考え始めるビルオーナーが増えることが予想される。
横浜支店 井澤 啓貴
- 現在募集中の横浜市の賃貸オフィス
- 現在募集中の川崎市の賃貸オフィス
| 種別 | 賃料（共益費込み） | 需給の動向 | 空室率 推移 |
|---|---|---|---|
| 横浜大規模ビル | 19,000円～28,000円/坪 | 横浜、みなとみらいエリアにて大型空室が成約するも、100坪前後の需要は引き続き少ない。 |  |
| 横浜中小規模ビル | 14,000円～17,000円/坪 | 20～30坪程度の空室消化は進んでいるものの、空室率を下げるほどのインパクトはない。 |  |
| 関内大規模ビル | 12,000円～16,000円/坪 | 市役所跡の二次空室が顕在化し空室率は上昇。 | |
| 関内中小規模ビル | 10,000円～13,000円/坪 | 建替ビルからの移転やコスト削減移転で空室消化が進むも、空室率を下げるほどのインパクトはない。 | |
| 新横浜大規模ビル | 12,000円～15,000円/坪 | 100坪以上の空室が顕在化したものの、以前からの需要により一部空室が消化され、需給動向に大きな動きはない。 | |
| 新横浜中小規模ビル | 10,000円～14,000円/坪 | 20～30坪程度の空室消化は進んでいるものの、空室率を下げるほどのインパクトは見られなかった。 | |
| 川崎 大規模ビル | 13,000円～23,000円/坪 | 大型空室が顕在化し、空室率に影響を及ぼしている。 | |
| 川崎 中小規模ビル | 12,000円～18,000円/坪 | 他エリアに比べ少し時間がかかっているが空室は減少傾向。空室率を下げるほどのインパクトはない。 | |
| 空室率推移凡例： |  |
上昇 | |
やや上昇 | |
横ばい |  |
やや低下 |  |
低下 |
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー（株）社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。
