予想を上回る需要伸張の2018年。 大量供給2年目は企業業績が鍵に。
館内増床ニーズが増加
2018年は大量供給・大量需要の1年だった。東京グレードAビルは、2018年以降3年をかけて、年平均16.7万坪というかつてない膨大な新規供給が行われるが、当初の予想を上回るテナント内定率を見せた。2018年竣工のグレードAの総貸付面積のうち、90％以上がテナント確保済み、2019年竣工予定のグレードA10棟においても、すでに75％以上が内定済みである（2018年11月時点）。
新築グレードAの人気が高まるとともに、賃料が値頃で棟数も多い既存グレードA、AマイナスやグレードBも人気である。2018年12月期のグレードBの空室率は0.7％で、対前期（同年9月期）比0.3ポイント低下となった。これは、今期のグレードAの空室率0.7％と同水準の低さである。
空室率の低下要因の一つに、館内テナントの増床ニーズの増加が挙げられる。事業拡大や人員増により、移転先を検討したくても、必要な面積を確保できず、レイアウト変更でなんとかしのいでいる企業も多い。館内増床ニーズは、外部への移転ニーズよりも、要望件数が多いのではと感じている。
外部募集に出る空室面積が少ないため、移転検討中のテナントにとっては、限られた選択肢の中から検討せざるを得ない状況が続いている。一つの空室に対し、短期間で複数の企業から申し込みが殺到するケースもあり、移転検討中のテナントには、物件選定から申し込みまでのスピードが求められている。また、入居稼働率の高いビルでは、契約更新や再契約の際に、相場よりも割安で入居中の既存テナントに対して増額改定を行う事例が増えており、移転意向のないテナントにとっても、貸し手有利なマーケットの影響が及んでいる。
景況感が市場を左右
今年の東京のオフィスマーケットは、引き続き二次空室を含めて空室率は低水準、賃料は微増もしくは横ばいで推移する状況は変わらないだろう。ただしこれは、テナントの企業業績によるところが大きい。米中貿易摩擦による世界景気の減速懸念に加え、今年10月には消費税増税が控えている。2020年の東京オリンピック以降の国内景気の先行き不安が、企業業績に影響すれば、いよいよ賃料ピークが見えてくるだろう。
平成最後の2019年、東京オフィス市場でも節目の年となるのだろうか。
ビル営業本部 本田 桃子
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相場表
| 種別 | 賃料（共益費込み） | 需給の動向 | 空室率 推移 |
|---|---|---|---|
| 主要３区大規模ビル | 35,000円～50,000円/坪 | まとまった面積を確保するのが困難な状況。竣工前の新築ビルへ移転を予定している企業の二次空室も、退去前から取り合いに。 |  |
| 主要３区中小規模ビル | 27,000円～30,000円/坪 | ハイグレードな中小規模物件は、賃料が高くても引き合いは多数。 | |
| 周辺７区大規模ビル | 26,000円～38,000円/坪 | まとまった面積確保は難しい状況。空室率は低水準で横ばい。 |  |
| 周辺７区中小規模ビル | 18,000円～28,000円/坪 | 23区西側は特に館内増床が多い。空室自体が少なく、割安感のあるビルは一瞬で内定に。 | |
| 23区内大規模ビル | 16,000円～24,000円/坪 | もともと物件数が少ないので選択肢は多くないが、中心部のような賃料上昇は見られない。 | |
| 23区内中小規模ビル | 12,000円～16,000円/坪 | エリアにより引き合い状況に強弱があるものの、東京全体の空室率の低さから、全く別エリアでの検討も。 | |
| 立川 | 11,000円～18,000円/坪 | 引き続き空室は減少傾向にあり、空室率はやや低下。成約見込賃料は高水準を保ち続けている。 | |
| 空室率推移凡例： |  |
上昇 |  |
やや上昇 | |
横ばい | |
やや低下 |  |
低下 |
（注）主要3区＝千代田、中央、港周辺7区＝新宿、渋谷、文京、豊島、品川、台東、目黒23区内＝左記10区を除く東京都内
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー（株）社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。
