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横浜 - 賃貸不動産市場 2018年12月期

賃料相場

2019年3月25日

市内空室率は2%台まで低下、 大型空室確保は一層困難に。

横浜駅・MMともに空室僅少

シービーアールイー(株)の調査によると、2018年12月期の横浜オールグレードの空室率は2.3%となり、対前期(同年9月期)比 0.8ポイント低下した。

エリア別に見ると、「横浜駅周辺」エリアの今期の空室率は1.5%と、対前期比0.2ポイント低下した。同エリアへの需要は引き続 き多く、テナントの退去前に後継テナントが決まる事例も散見され、物件確保が困難な状況が続いている。

「みなとみらい」エリアの今期の空室率は2.9%と、対前期比1.2ポイント低下した。県外からの移転や新規開設に伴い、大型空 室が消化された。また、館内テナントの増床により、新規空室が消化され、マーケットに出る前に水面下で決まる事例も散見された。まとまった面積を確保できる既存物件は限られており、2021年以降に竣工予定のMM58街区や、MM37街区にも注目が集まって いる。

「関内」エリアの今期の空室率は2.8%と、対前期比0.7ポイント低下した。エリア内での増床移転や新規開設の需要が相次ぎ、リ ーマンショック前の空室率を下回った。一方、2020年春以降には、横浜市庁舎の移転が予定されている。現市庁舎周辺で賃借中の オフィスビルは合計2万坪以上あるため、これらの二次空室は、同エリアのオフィスマーケットに大きな影響を及ぼすと思われる。

新横浜・川崎の市場は逼迫

「新横浜」エリアの今期の空室率は1.3%となり、引き続き低水準で推移している。大型空室の確保が難しく、新規供給の予定もな いため、今後も逼迫したマーケットが続くだろう。

「川崎」エリアの今期の空室率は0.5%と、「新横浜」エリア同様、引き続き低水準で推移している。面積の大小にかかわらず、空 室が少ないことから、同じ区画に引き合いが集中する事例が散見された。一方、2021年春には、川崎駅西口開発計画による約2万坪 の新規供給、2022年度には川崎市役所新本庁舎移転が予定されているため、今後の同エリアの動向が注目される。

2019年度下期に相鉄・JR直通線が、2022年度下期に相鉄・東急直通線が開業予定であり、海老名方面から新横浜や新宿方面へのアクセスが向上する。今後は、これらが横浜マーケットにもたらす影響も、注視していく必要があるだろう。

横浜支店 與田 有里子

相場表

種別 賃料(共益費込み) 需給の動向 空室率
推移
横浜大規模ビル 18,000円~25,000円/坪 横浜・みなとみらいともに空室率は低下。賃料水準は横ばい~上昇傾向。 やや低下
横浜中小規模ビル 12,000円~15,000円/坪 小規模空室に動きが多く、空室率は低下。空室の確保にはスピードが必要。 やや低下
関内大規模ビル 9,000円~13,000円/坪 大型空室が消化され空室率は低下。まとまった面積の確保は困難な状況。 やや低下
関内中小規模ビル 9,000円~11,000円/坪 立地・ビルグレードにより異なるものの、全体的に動きがあり空室率は低下。 やや低下
新横浜大規模ビル 11,000円~14,000円/坪 依然、空室は少なく、空室率は低水準で推移している。 横ばい
新横浜中小規模ビル 9,000円~12,000円/坪 依然、空室は少なく、空室率は低水準で推移している。 横ばい
川崎 大規模ビル 15,000円~18,000円/坪 依然、空室は少なく、空室率は低水準で推移している。 横ばい
川崎 中小規模ビル 12,000円~15,000円/坪 依然、空室は少なく、空室率は低水準で推移している。 横ばい
空室率推移凡例:  上昇 上昇 やや上昇 やや上昇 横ばい 横ばい やや低下 やや低下 低下 低下

※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー(株)社員におたずねください。

文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。

上記の記事の内容は BZ空間誌 2019年春季号 掲載記事 掲載当時のものです。

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