神戸:空室率低下傾向が、さらに一気に加速。
神戸のオフィスマーケット
前期(2017年9月期)、需給動向(借り手優位市場・貸し手優位市場)の境目とされる5%を下回った神戸の空室率であるが、今期(同年12月期)はさらに1.2ポイント低下し3.6%となった。これまで神戸の空室率低下は四半期毎に0.5ポイント未満であったが、今期一気に加速した。市内郊外部(調査エリア外)から三宮への製薬会社本店移転や、館内増床等で、大型の現空室が消化された。
この急速な空室率低下への焦りからか、いったん潜在化していたテナントニーズが条件を拡大して再燃するケースが見られる。また、神戸市が進める「新中央区総合庁舎」や「バスターミナルビル」開発工事に伴う仮移転も、空室率低下の要因となりそうだ。現在の大型移転ニーズにより2018年の空き予定物件が検討、青田買いされており、次期以降の空室供給はさらに限定的になるだろう。当分の間、神戸での空室率低下傾向は継続すると予想される。
今期の想定成約賃料は対前期比+0.8%の10,980円/坪となった。新規成約賃料に著しい上昇はないものの、継続賃料の増額改定等、全体としては上昇基調で推移している。
京都:受け皿がなく大型移転ニーズは潜在化。
京都のオフィスマーケット
京都における2017年12月期の空室率は、対前期比横ばいの0.7%となった。前期まで、7期連続していた過去最低値の更新はストップしたものの、依然として全国の中でも低水準な空室率となっている。
平均想定成約賃料は、対前期比で1.2%(150円/坪)上昇して13,020円/坪となった。新規成約時の賃料だけでなく、既存テナントに対する賃料増額改定も進んでいる。
大型の拡張移転や新設のニーズは、受け皿がないために潜在化する傾向だ。また、館内で増床を希望するテナントが、新たな空室予定区画の順番待ちをしている物件も増えている。
2017年を振り返ると、これまで以上に空室率低下と賃料上昇の傾向が顕著となった。近年、世界有数の観光都市という性格上、相次いでホテル開発が行われてきたが、需給バランスが非常に逼迫するオフィスマーケットを背景に、新たな開発の選択肢として、オフィスビルの供給を検討するデベロッパーも散見されるようになっている。2010年以来のオフィス新規供給が実現するのか、今後の動向が注目される。
関西支社 皆藤 誠一郎 崎山 愛子
- 現在募集中の神戸市の賃貸オフィス
- 現在募集中の京都市の賃貸オフィス
相場表
種別 | 賃料(共益費込み) | 需給の動向 | 空室率 推移 |
---|---|---|---|
三宮~神戸 大規模ビル |
14,000円~18,000円/坪 | 空室率低下が加速しており、駅前立地での大型空室確保は選択肢が少ない。 | |
三宮~神戸 中小規模ビル |
8,000円~14,000円/坪 | 立地や築年数、設備等により賃料水準に差はあるものの、空室率は全体的に低下基調。 | |
姫路 | 7,500円~13,000円/坪 | 出入りはあるものの、空室消化は徐々に進んでいる。 | |
明石・加古川 | 6,000円~8,000円/坪 | 需給ともに動きが少ない。 | |
阪神間 | 9,000円~11,000円/坪 | 新規供給が少なく慢性的な品薄状態が続いているため、新規募集賃料は緩やかに上昇している。 | |
四条烏丸 大規模ビル |
17,000円~22,000円/坪 | 多くの物件が満室であり、需給バランスは逼迫している。 | |
四条烏丸 中小規模ビル |
10,000円~15,000円/坪 | 空室の消化が進んでおり、満室の物件も多く見られる。 | |
京都駅前 | 15,000円~20,000円/坪 | 空室がほとんどない状態が続いており、館内増床もままならない。 | |
倉庫・配送センター・工場 兵庫 |
3,000円~4,000円/坪 | 100坪~200坪前後の倉庫兼事務所は引き続き不足。中大型物件は神戸内陸部を中心に募集はあるが、全体的に空室率は低水準。 | |
倉庫・配送センター・工場 京都 |
3,000円~4,000円/坪 | 京都南ICから久御山周辺に最も需要が多い。ただし、空室の少ない状況が続いているため、テナントは物件を探しづらい。 |
空室率推移凡例: | 上昇 | やや上昇 | 横ばい | やや低下 | 低下 |
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー(株)社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。