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賃貸オフィス・事務所の記事

神戸・京都 - 賃貸不動産市場 2017年12月期

神戸:空室率低下傾向が、さらに一気に加速。

神戸のオフィスマーケット

前期(2017年9月期)、需給動向(借り手優位市場・貸し手優位市場)の境目とされる5%を下回った神戸の空室率であるが、今期(同年12月期)はさらに1.2ポイント低下し3.6%となった。これまで神戸の空室率低下は四半期毎に0.5ポイント未満であったが、今期一気に加速した。市内郊外部(調査エリア外)から三宮への製薬会社本店移転や、館内増床等で、大型の現空室が消化された。

この急速な空室率低下への焦りからか、いったん潜在化していたテナントニーズが条件を拡大して再燃するケースが見られる。また、神戸市が進める「新中央区総合庁舎」や「バスターミナルビル」開発工事に伴う仮移転も、空室率低下の要因となりそうだ。現在の大型移転ニーズにより2018年の空き予定物件が検討、青田買いされており、次期以降の空室供給はさらに限定的になるだろう。当分の間、神戸での空室率低下傾向は継続すると予想される。

今期の想定成約賃料は対前期比+0.8%の10,980円/坪となった。新規成約賃料に著しい上昇はないものの、継続賃料の増額改定等、全体としては上昇基調で推移している。

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京都:受け皿がなく大型移転ニーズは潜在化。

京都のオフィスマーケット

京都における2017年12月期の空室率は、対前期比横ばいの0.7%となった。前期まで、7期連続していた過去最低値の更新はストップしたものの、依然として全国の中でも低水準な空室率となっている。

平均想定成約賃料は、対前期比で1.2%(150円/坪)上昇して13,020円/坪となった。新規成約時の賃料だけでなく、既存テナントに対する賃料増額改定も進んでいる。

大型の拡張移転や新設のニーズは、受け皿がないために潜在化する傾向だ。また、館内で増床を希望するテナントが、新たな空室予定区画の順番待ちをしている物件も増えている。

2017年を振り返ると、これまで以上に空室率低下と賃料上昇の傾向が顕著となった。近年、世界有数の観光都市という性格上、相次いでホテル開発が行われてきたが、需給バランスが非常に逼迫するオフィスマーケットを背景に、新たな開発の選択肢として、オフィスビルの供給を検討するデベロッパーも散見されるようになっている。2010年以来のオフィス新規供給が実現するのか、今後の動向が注目される。

関西支社 皆藤 誠一郎 崎山 愛子

相場表

種別 賃料(共益費込み) 需給の動向 空室率
推移
三宮~神戸
大規模ビル
14,000円~18,000円/坪 空室率低下が加速しており、駅前立地での大型空室確保は選択肢が少ない。 低下
三宮~神戸
中小規模ビル
8,000円~14,000円/坪 立地や築年数、設備等により賃料水準に差はあるものの、空室率は全体的に低下基調。 低下
姫路 7,500円~13,000円/坪 出入りはあるものの、空室消化は徐々に進んでいる。 横ばい
明石・加古川 6,000円~8,000円/坪 需給ともに動きが少ない。 横ばい
阪神間 9,000円~11,000円/坪 新規供給が少なく慢性的な品薄状態が続いているため、新規募集賃料は緩やかに上昇している。 横ばい
四条烏丸
大規模ビル
17,000円~22,000円/坪 多くの物件が満室であり、需給バランスは逼迫している。 横ばい
四条烏丸
中小規模ビル
10,000円~15,000円/坪 空室の消化が進んでおり、満室の物件も多く見られる。 やや低下
京都駅前 15,000円~20,000円/坪 空室がほとんどない状態が続いており、館内増床もままならない。 横ばい
倉庫・配送センター・工場
兵庫
3,000円~4,000円/坪 100坪~200坪前後の倉庫兼事務所は引き続き不足。中大型物件は神戸内陸部を中心に募集はあるが、全体的に空室率は低水準。 横ばい
倉庫・配送センター・工場
京都
3,000円~4,000円/坪 京都南ICから久御山周辺に最も需要が多い。ただし、空室の少ない状況が続いているため、テナントは物件を探しづらい。 横ばい
空室率推移凡例:  上昇 上昇 やや上昇 やや上昇 横ばい 横ばい やや低下 やや低下 低下 低下

※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー(株)社員におたずねください。

文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。

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上記内容は BZ空間誌 2018年春季号 掲載記事 です。本ページへの転載時に一部加筆修正している場合がございます。

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