成約賃料の上昇傾向が継続。グレードAビルの空室はほぼ皆無。
空室消化が著しい梅田周辺
2018年のオフィスマーケットは、昨年の非常にタイトな需給バランスが継続し、スペース確保が必要なテナントにとっては、少ない空室と賃料相場の上昇傾向により、非常に厳しい状況は変わらないと予測される。
2017年12月期の大阪グレードAビル空室率は0.3％と、前期（同年9月期）と比べ増減はないものの、下がるところまで下がり切ったという印象が強い。ほぼ空室がないと言っても、過言ではないだろう。また、グレードBビルの空室率は、対前期比0.1ポイント低下の2.4％、オールグレードの空室率は、同0.2ポイント低下の2.5％と、依然として空室消化が進んでいることが分かる。両グレードともに、梅田周辺エリア（梅田・堂島・中之島）の空室率低下が著しい結果となっている。
空室率が低水準で推移することにより、想定成約賃料も連動して上昇傾向が続いている。グレードAビルの成約賃料は対前期比0.7％の上昇、グレードBビルでは同0.8％の上昇と、両グレードで上昇傾向が見受けられる。そのため、新規賃料のみならず、契約更新に伴う継続賃料についても、増額改定となる可能性は否めない。テナントサイドは、移転の有無にかかわらず、少なからずこの逼迫したマーケットの影響を受けていくものと思われる。
今後の新規供給
今年の大型新規供給は、「なんばスカイオ（旧：仮称新南海会館）」（総貸室面積：約10,000坪）が、9月の竣工を予定している。同ビル竣工時には、ある程度空室消化のめどが立っている可能性も考えられるため、大型移転等による二次空室がどれだけ発生するかで、大阪のマーケット状況が左右されることは必至である。
また、既存の空室についても、優良物件については、常に複数の引き合いが入っており、空室期間も短期間で成約するケースが多数見られる。今まで以上に、検討期間が短くなることも想定され、意思決定までのスピード感が求められる状況となりそうである。
2019年以降の新規供給としては、2020年竣工予定の「（仮称）オービック御堂筋ビル」（延床面積：約16,800坪）や、2022年竣工予定の「梅田1丁目1番地計画」がある。今年のマーケット動向によっては、早期に検討を始める企業が出てくる可能性が十分に考えられる。
関西支社 髙戸 優一
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相場表
| 種別 | 賃料（共益費込み） | 需給の動向 | 空室率 推移 |
|---|---|---|---|
| 梅田 大規模ビル |
21,000円～28,000円/坪 |
空室消化がさら進んでおり、賃貸条件も借り手サイドにとって厳しい局面が続いている。 |  |
| 梅田 中小規模ビル |
16,500円～21,000円/坪 | 大型ビルの空室消化に伴い、空室率低下、賃料上昇傾向が続いている。 | |
| 淀屋橋・本町 大規模ビル |
16,500円～19,500円/坪 | 梅田エリアで大型空室の消化が進んだことから当該エリアも影響を受け、大型空室の確保は困難な傾向。 | |
| 淀屋橋・本町 中小規模ビル |
12,500円～15,500円/坪 | 大型ビルの影響を受け、割安感のあるビルは空室消化が進んでいる。賃貸条件を含め、借り手サイドには厳しい状況。 | |
| 難波・心斎橋 大規模ビル |
12,000円～20,000円/坪 | 梅田エリア、淀屋橋・本町エリアでの大型空室確保が困難となり、検討エリアが拡大。それに伴い、空室消化が進んでいる。 |  |
| 難波・心斎橋 中小規模ビル |
9,000円～11,000円/坪 | 来店型需要に加え、純然たるオフィス利用の需要も徐々に増加し、空室は消化傾向。 |  |
| 周辺都市 大規模ビル |
10,000円～13,000円/坪 | 大阪市内中心部の大型空室の消化が進んでいることもあり、周辺都市の大型ビルも空室消化傾向が見受けられる。 | |
| 周辺都市 中小規模ビル |
8,000円～10,000円/坪 | 全体的に緩やかではあるが、空室消化傾向が見受けられる。ただし、物件によっては募集に苦戦している。 | |
| 事務所兼倉庫 市内・北摂・東大 |
4,000円～6,000円/坪 | 汎用性の高い空室は引き続き不足。そのため、当初のニーズとは異なる立地・規模で契約する事例も増えてきている。 | |
| 倉庫・配送センター 郊外 |
3,300円～3,900円/坪 | 大型施設の大量供給に伴い、立地、規模、予算、時期等の選択肢が増加。潜在需要が喚起され、拠点再編や新設が活発化している。 | |
| 空室率推移凡例： |  |
上昇 |  |
やや上昇 | |
横ばい | |
やや低下 | |
低下 |
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー（株）社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。
