立地改善のほか、新規開設にも需要の裾野が拡大
2014年の横浜市では、業容拡大に伴う館内増床に加えて、立地改善を目的とする郊外やエリア外からの移転事例のほか、建て替えや組織再編により東京から横浜に移転するような事例もみられた。JR横浜駅周辺ではウェディングやエステなど来客型テナントの物色が多くみられた。また、業種では自動車部品メーカーによる業容拡大の動きが目立った。
「みなとみらい」エリアでは「横浜アイマークプレイス」が竣工した。1,700坪という市内最大級のワンフロア面積を持つ大型ビルで、募集区画を多く残しての竣工となったものの、BCP対策を目的とした企業や、ワンフロアで広いスペースの確保を求める企業によって物色され、2014年末時点では約7割の稼働率となっている。当該新築ビルの移転元で二次空室が発生したこともあり、市内の新規需要面積は新規供給面積14,732坪を下回って12,802坪となった。その結果、2014年末時点の空室率は2013年末に比べて0.2ポイント上昇とほぼ横這いの6.8％となった。
2015年から2016年にかけては新規供給の予定がない。JR横浜駅から5分以内の好立地で空室在庫はほとんどなく、立地改善を目的とした移転需要は潜在化が懸念される。既存の築浅大型ビルでの館内増床も難しい状況であり、周辺ビルへの分室で対応するような事例が増える見込みである。
市内の賃料水準は2012年を底に上昇に転じており、2014年は対前年比6.0％と大きく上昇して13,300円／坪となった。主要大型ビルの賃料は既に高い水準にあるため、今後は二次空室の消化が見込めるビルを中心として、賃料は緩やかに上昇していくものと思われる。
各グレードの定義
グレードA
〔立地〕立地東京：主要5区中心、大阪、名古屋：主要区内 〔規模〕貸室総面積：6,500坪以上、延床面積：10,000坪以上、基準階面積：500坪以上（大阪、名古屋は350坪以上）〔築年数〕11年未満
グレードAマイナス
〔立地〕東京23区内 〔規模〕貸室総面積：4,500坪以上、延床面積：7,000坪以上、基準階面積：250坪以上 〔築年数〕新耐震基準に準拠したビル
グレードB
〔立地〕東京23区内、大阪市内、名古屋市内 〔規模〕東京23区内：原則として延床面積2,000〜7,000坪未満、基準階面積200坪以上/大阪市内、名古屋市内：原則として延床面積2,000坪以上〔築年数〕新耐震基準に準拠したビル
オールグレード
〔立地〕CBREが独自に設定した全国13都市のオフィスエリア内 〔規模〕延床面積1,000坪以上〔築年数〕新耐震基準に準拠したビル
