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賃貸オフィス・事務所の記事

建設用機械・機具卸業 A社

自社ビルへの“こだわり”を払拭して賃貸オフィスへ移転。
業務の効率化と安全性の向上を目指した移転計画の実現。

バブル崩壊から20年余り。かつては所有することに大きな意義があった「不動産神話」が幻想となり、さらには新会計基準の導入などにより、「持たざる経営」が注目されるようになって久しい。

しかし、「自社ビル」にこだわる日本人気質が失われたわけではない。特にビルを建てることを目指した創業者や、その意思を継ぐ経営陣にとって、自社ビルに対するステータスが薄れることはないだろう。

だが今日、自社ビルの所有は単に財務上のみならず、老朽化に伴う大規模な修繕にかかる費用、人員の増減に伴う執務スペースの使い勝手、さらには震災 後に注目が高まった耐震性など、経営効率やBCPに関わる数々の課題を抱えているのも事実である。大規模オフィスビルの大量供給が相次ぐ現在こそ、「保有」から「賃借」への移行を考える、またとないチャンスと言える。

自社所有にこだわったオフィス移転に社員の不満が

A社は建設用の機械・機具の卸をしている中堅企業。大阪で創業した同社は、以降、順調に業績を拡大し、東京をはじめ、東北、九州にも進出。さらには 欧州や、タイ、シンガポール、上海、香港など、アジアの数ヵ国にもビジネスを拡大してきた。また、バブル期には不動産業にも進出するなど業務内容は多岐に わたっていた。その影響もあって、一時期は小規模の営業所を除いた本社、各支社はいずれも自社所有のビルをビジネスの拠点としていた。

しかし、バブル崩壊以降、徐々に業績が悪化し、ついに2003年には新橋にあった東京本社を売却。大田区にある、それまで特定取引先向けの営業拠点として所有していた支社のビルに手を入れ、本社機能を移転させることにした。

だが、自社所有にこだわった「新東京本社ビル」への移転は、大きな弊害を生み出すことになる。車での移動が中心だったこともあり、その支社の最寄駅 は、私鉄の各駅停車しか止まらない駅であることに加え、徒歩20分の距離に位置していた。そのため、社員の通勤はもちろん、都心部に営業に出るだけでも大 きな時間のロスを招いた。加えて、近隣には利便施設も少なく、社員のモチベーションが低下したことは言うまでもない。

経営陣はこの点に配慮し、2006年に営業部門だけを上野の賃貸ビルに移転させることで不満の解消を試みる。だが、仕入・調達部などの関連部署が本社に残っていたために、部門間のコミュニケーションに支障を来たし、業務効率の悪化を招いてしまったのである。

しかも、同社では毎年、大阪本社だけでなく、東京本社での新規・中途採用を実施していたが、都心のオフィスからの移転は、不便さだけでなく、「都落ち」のイメージも払拭しきれないためか、以前と比べて大幅な応募者の減少を招いていた。

そこに発生したのが2011年3月の東日本大震災である。本社ビル自体は無事ではあったものの、オフィス内部は什器の転倒や一部内壁の剥落、PCをはじめとする機器の転落などの被害が出た。

「利便性の低さや業務効率の低下で不満を感じていた社員にとって、震災による被害は、精神的なダメージが大きかったようです。BCP云々以前に生命の危険を感じる執務環境に、社員の不満はかなり高まっていました」
総務部長のO氏は、当時の社内の様子をこう振り返る。

業績の回復を契機として本社の都心部への移転を決定

一方、経営面には復調の兆しが見えていた。2010年に同社が開発し、OEMで製造・販売を手がけていた新型機器が順調な売れ行きをみせ、業績が好転しは じめたのである。何とか過去の業績を上回り、次のビジネスステージへランクアップしたいと考えていた経営陣にとっては、格好の機会が訪れたことになる。そ こで同社は、売上のさらなる拡大と、社員のモチベーションアップを踏まえた、都心エリアへの東京本社移転を本格的に検討することにした。2011年末のこ とである。

マーケット状況を考慮して賃貸オフィスを提案

A社では、移転先を検討するに当たり、自社ビルの購入と賃借の双方を視野に入れていた。そこで物件探しを依頼したのがシービーアールイー(以下 CBRE)であった。地方の営業所や上野のビルを借りるに当たって、数年前から仲介を担当していたのがきっかけで、営業部長から信頼を得ていたこと。さら に、今後のさらなる事業拡大を考慮して、売買・賃借を含め、日本全国はもとより海外にもネットワークを持つことが評価されてのことだった。

A社のニーズを聞き出すべく、CBREがヒアリングした結果、

  • 大阪本社との行き来を考え、新幹線が使いやすいこと
  • 営業、通勤の利便性がいいこと
  • 新耐震基準に適合し、さらに比較的新しいビルであること
  • 採用面で有利になるよう、グレード感のあるビルであること
  • 業種柄、駐車場が多く確保できること

という条件が明確になった。

だが、これらの条件をすべて満たすような売却物件はなかった。また、例えあったとしてもかなりの高額であり、現本社用地の売却益と今後の利益を考慮 しても購入はリスクが高いこと、築年数の経過とともに修繕などの設備投資が必要になること、さらに、今後の業容に伴う社員の配置や増減を考えるとフレキシ ブルな対応が難しいこと、などが課題となった。

一方、賃貸オフィスの賃料相場は、リーマンショック後は下落基調で推移し、グレードAビルも値頃感を出していたが、今まさに踊り場に入り、年内には 底を打つかという時期であった。そこでCBREは賃借を提案することとし、物件情報はもちろん、オフィス市況に関する各種情報を資料として提供。経営層に は一部反対の声もあったが、これらの資料に基づく丁寧な説明に納得し、2012年2月より本格的な物件探しに入ることになった。

新幹線、空港へのアクセスを考慮して物件情報を収集

A社のニーズを考慮した結果、九州、さらにはアメリカ、アジアへの出張も多かったため、物件探しは、京急線や京成線を利用して成田・羽田両空港にダ イレクトにアクセスできる日本橋~品川エリアを中心にすることとした。移転先の予算賃料は坪単価28,000円を上限とし、社員約180名が入居できるス ペースを確保できることが条件であった。

CBREでは、この条件を満たすオフィスビル約50件を厳選し、物件情報とともに賃料とグレードがひと目で対比できる資料を添えて提案。さらに選考 に残った候補ビルについて、移転にかかるコストや入居可能時期に合わせた「工程表」、移転に伴って変化する「交通費の試算表」なども併せて提出した。

大阪本社での会議により、最終候補は3物件に絞られ、社長以下、主だった役員による現地内覧の結果、設備の新しさや耐震性能を含め、もっともコスト パフォーマンスが高いと思われるビルに決定した。きめ細かい対応が、物件選択の早期決定を促したことは言うまでもない。最終的に決定したのは2012年6 月のこと。物件探しを開始してから4ヵ月後のことである。

  • 立地:都営地下鉄浅草線「日本橋」駅から徒歩3分、JR「東京駅」が徒歩圏内
  • 物件:グレード感ある大型の新耐震基準ビル
  • 面積:約500坪
  • 賃料:25,000円/坪

社員のモチベーションが向上、人材採用面への期待も十分

2012年11月、A社は無事、移転を完了させた。総務部長O氏はこう話す。

「自分自身、賃貸オフィスビルへの入居は初めてだっただけに、勝手が分からず心配していたのですが、細かいことも丁寧に説明してもらえたので信頼感 が増したのは事実です。何より、自社ビルへのこだわりが強い経営層に、賃借と自社保有のメリット・デメリットを客観的に提示して、方針転換を実現してくれ たことが、早期の本社移転が成功した最大の要因でしょう。立派なビルに移転できたことで社員のモチベーションも上々だし、今後の採用活動も今から期待して います」

市況を的確に判断した提案と、タイムリーな資料提供が経営層の考えを変え、業務の効率化とBCPを考慮した賃貸オフィスへの移転を可能にしたと言えるだろう。

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