空室率、賃料上昇率、オフィス街成長率。ここではこの三つの指標を通じて、ややミクロ的に東京オフィスマーケットのバブル期と現在を比較する。その共通性と差異は? また、データ上には表れない現場の市場感覚とはどういうものか。ポイントを絞って語ってみたい。
東京オフィスマーケット徹底比較:空室率
円柱が高いほど空室があるゾーンなのだが、驚いたことに、バブル真っ只中にあると思われる88年と現在の空室率を見比べると、さほど遜色がない(とはいえ、空室率がボトムを迎え、市場が最も逼迫した状況になったのは、バブル崩壊直前の90年であるが)。昨今の市場を語る上で、よく「二極化」との表現がとられるが、現在の空室率を地域別に見てもそのような傾向はなく、かえって88年当時の方が、エリア間格差が顕著なほどだ。トップ5&ワースト5を見ても、その傾向は明らかである。
最新6月期の東京全体の空室率は3.1%と、04年以降連続して低下基調にある。ただ、四半期毎の調査による対前期比は、わずか0.1ポイント減と改善傾向は少々足踏み状態。都心部に限れば、0.2ポイント減の2.7%とやはり小幅ではあるが、バブル崩壊後、空室率が上昇し始めた92年の水準にまで低下を見せている。
トップ5 & ワースト5 <1988年>
| ランキング | ゾーン | 空室率 |
|---|---|---|
| 1位 | 1 丸の内・大手町・有楽町 | 0.0% |
| 2位 | 2 内幸町・霞ケ関・永田町 | 0.1% |
| 3位 | 18 浜松町・芝公園 | 0.3% |
| 4位 | 10 室町・本町 | 0.4% |
| 5位 | 7 内神田・神田須田町 | 0.5% |
| 5位 | 12 日本橋・八重洲・京橋 | 0.5% |
| 36位 | 30 四谷三丁目 | 7.1% |
| 37位 | 13 茅場町・八丁堀・新川 | 7.9% |
| 38位 | 21 六本木 | 7.9% |
| 39位 | 36 後楽・神楽坂 | 8.8% |
| 40位 | 39 浅草橋 | 10.1% |
トップ5 & ワースト5 <2006年>
| ランキング | ゾーン | 空室率 |
|---|---|---|
| 1位 | 1 丸の内・大手町・有楽町 | 0.2% |
| 2位 | 2 内幸町・霞ケ関・永田町 | 0.4% |
| 3位 | 27 恵比寿・広尾 | 0.6% |
| 4位 | 23 青山 | 1.2% |
| 5位 | 25 渋谷 | 1.3% |
| 36位 | 24 西麻布 | 5.8% |
| 37位 | 9 堀留町・東日本橋 | 6.3% |
| 38位 | 31 大久保・百人町 | 6.6% |
| 39位 | 33 西池袋・池袋 | 7.1% |
| 40位 | 32 高田馬場 | 8.7% |
東京オフィスマーケット徹底比較:賃料上昇率
空室率から一転、賃料上昇率は大きく様相が違う。前掲「いにしえ...」の東京で見ると、88年の賃料変動率は、バブル期の中でも落ち着いていた年である。しかし、賃料上昇気運の高まりが叫ばれる現在とでも、ここまでの差がある。
データのベースとなる賃料とは、市場に募集に出ている空室によるものなので、バブル期は「売れ残りの物件でさえ、ここまで賃料が上昇した」と解釈できる。対して現在だが、数年前までは「募集賃料と成約賃料の乖離」が決まり文句で、つまりデータよりも実際の決まり値は低かった。しかし最近、仲介の現場からは「空室が発生しても、館内増床や直接オーナーが誘致するテナントで内々に決まる。実際の相場感は、データより高い」との声が聞かれる。特に好立地・ハイグレード・高額賃料のビルにその傾向が強く、データには表れない市場感が形成されているようである。
トップ5 & ワースト5 <1987年→1988年>
| ランキング | ゾーン | 空室率 |
|---|---|---|
| 1位 | 14 銀座 | 27.3% |
| 2位 | 13 茅場町・八丁堀・新川 | 25.3% |
| 3位 | 17 虎ノ門 | 23.6% |
| 4位 | 10 室町・本町 | 22.9% |
| 5位 | 24 西麻布 | 22.2% |
| 36位 | 31 大久保・百人町 | 7.5% |
| 37位 | 8 岩本町・東神田・外神田 | 6.2% |
| 38位 | 20 芝・三田 | 4.6% |
| 39位 | 37 本郷・湯島 | 3.5% |
| 40位 | 27 恵比寿・広尾 | 2.6% |
トップ5 & ワースト5 <2005年→2006年>
| ランキング | ゾーン | 空室率 |
|---|---|---|
| 1位 | 1 丸の内・大手町・有楽町 | 6.6% |
| 2位 | 4 番町 | 5.7% |
| 3位 | 24 西麻布 | 5.6% |
| 4位 | 37 本郷・湯島 | 5.1% |
| 5位 | 33 西池袋・池袋 | 4.5% |
| 35位 | 28 西新宿 | -5.0% |
| 37位 | 19 芝浦・海岸 | -6.1% |
| 37位 | 2 内幸町・霞ケ関・永田町 | -6.1% |
| 38位 | 29 新宿 | -6.6% |
| 39位 | 10 室町・本町 | -6.6% |
| 40位 | 3 麹町・平河町・紀尾井町 | -11.2% |
