東京オフィスマーケットクロニクル 平成元年（1989年）～平成15年（2003年）
| 景況感 | 市場注目ワード | 経済トピックス | 市況コメント | |
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| 平成元年 （1989年） |
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新卒大量採用 インテリジェントビル大量供給 |
・消費税施行 ・平均株価最高値38,915円記録 |
大量採用による旺盛な増床ニーズで深刻なオフィス不足。郊外部への本社移転を余儀なくされ、業務への弊害が発生するケースも。新築ビルはほぼ満室竣工で、御殿山ヒルズが周辺相場より1万円/坪も高い賃料で竣工8ヶ月前に満室。東京駅前で坪10万円で募集するビルも登場。三菱地所が一律9.9%の新規募集賃料値上げなど、新規と継続の賃料格差が拡大している。 |
| 平成2年 （1990年） |
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ウォーターフロン大型開発 郊外でも賃料上昇 |
・円、株、債権のトリプル安 ・大蔵省から総量規制通達 ・東西ドイツ統一 |
西新宿や港区ウォーターフロントで開発計画が目白押し。新築ビルへの入居は賃料負担力の高い金融機関が中心。拡張・新設がオフィス需要の7割を占め依然市況は堅調だが、相場を無視した高額賃料ビルは、都心好立地でも敬遠され始めた。逆に賃料上昇は、これまでリーズナブルな水準であった池袋や上野、恵比寿といったセカンダリーエリアへと拡大している。 |
| 平成3年 （1991年） |
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バブル崩壊 総量規制で中小ビル着工減少 |
・バブル経済崩壊 | 市況に陰り。賃料上昇は頭打ちで、3万円/坪なら需要は堅いが4万円/坪を超えると決定率低下、5万円/坪以上のビルは立地･グレードにかかわらず募集条件が見直されている。既存ビルから市場に出る空室が、以前に比べ3～4割増加しているが、今後3年間の新規供給は180万坪。総量規制で中小規模ビルの着工は抑制されたが、大規模ビル開発は着々と進められている。 |
| 平成4年 （1992年） |
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床不足でも借り控え 水面下での条件交渉 |
・地価税施行 | 企業の設備投資削減、求人減は明確になっているが、これまでの大量採用により床は足りていない。先行き不透明感から借り控えが起きており、高額賃料エリアと需要滲み出しエリアで空室が急増。高賃料ビルでは募集賃料を一気に2割下げたものも見られる。企業は移転資金の調達さえも困難になっており、立地よりも賃料優先の移転が多くなっている。 |
| 平成5年 （1993年） |
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止まらない大型ビル新規供給 保証金・敷金の低額化 |
・EU発足 | 景況判断も経営者の認識もバラバラでまさに不透明感。縮小移転が前年の3%から19%に急増。企業の資金難が切実で敷金返還目的の縮小移転まで登場しており、さらに、24ヶ月が一般的だった相場が見直されつつある。ただし、判断力のある企業の1,000坪を超す大型移転も多数見られ、バブル期の分散、郊外拠点を再構築する動きも。テナント誘致競争は激化。 |
| 平成6年 （1994年） |
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賃料値下げ合戦 郊外へのリストラ移転 |
・就職氷河期が流行語に | 新規供給が続き市場軟化に拍車がかかるが、賃料値下げは事業採算上限界値の感。都心回帰や統合移転が目立ち、戦後最大のビル不況ながら移転自体はバブル期に匹敵するほど活発である。固定費のオフィス賃料がリストラの矢面に立っており、コスト増なき拡張移転が流行。と同時に、執務環境改善によるホワイトカラーの生産性向上が話題に上っている。 |
| 平成7年 （1995年） |
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賃料底値感から都心回帰 都心部新築大型ビルに品薄感 |
・超円高（初の1ドル80円割れ） ・兵庫銀行戦後初の銀行経営破綻 ・東京都世界都市博中止決定 |
景気は緩やかに回復基調にあるが、あらゆる産業分野で好不調の二極化。主たる移転目的も、コスト削減、人員増による拡張、ビルグレードアップと異質な三本柱。今までスペースを我慢してきた企業の館内増床が目立つが、移転については都心部と郊外部の賃料格差が少なく、コスト削減メリットは薄れつつある。本格的なビル選別時代が到来してきている。 |
| 平成8年 （1996年） |
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ビル選別時代の本格到来 ハイグレードビルへ借り換え移転 |
・住専破綻処理に税金投入 | 底値の賃料を背景に、スペース不足、IT化促進、分散拠点の統合といったニーズから借り換え移転が本格化。ハイグレード高賃料ビルから需要を集めており、テナントのビル選定基準が立地・賃料最優先から機能、グレードの比重が高まっている。ただし、大型新築ビルは西新宿と臨海部のみ、中小規模ビル供給は強く抑制されており、新規供給ボリュームは去年の半分程度。 |
| 平成9年 （1997年） |
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「新・近・大」ニーズ急拡大 既存ビルリニューアル |
・汐留･品川等旧国鉄用地 公開入札 ・消費税増税、5%に ・北海道拓殖銀行、山一證券破綻 |
人気の「新・近・大」ビルはおおむねフル稼働で竣工、開発予定ビルへの青田買いも活発化している。ただし、新規供給は過去数年間で最も少なく、品薄感が強まっている。都心部だけでなく、文京区、品川区、大田区の新興ビジネスエリアでも、「新・近・大」ニーズで強い引き合いがある。契約更新でも、増額改定が見られるようになってきた。 |
| 平成10年 （1998年） |
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「新・近・大」の希少化 移転メリットなく需要潜在化 |
・資産流動化法（SPC法）施行 ・日本長期信用銀行国有化 |
金融危機の影響から需要は急速に減退、逆に新規供給は増加。ビル1階金融機関の撤退が目立つ。バブル崩壊後のマーケットとは異なり、立地やグレードによる賃料格差が少ないためコスト削減移転もできず、企業の動きは鈍い。空室の増加は、郊外部から都心ハイグレードビルにまで拡大しており、オーナーにとって厳しい時代の再来となっている。 |
| 平成11年 （1999年） |
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1階金融機関の撤退 都落ち移転 |
・東邦、第百、大正、 千代田生命破綻 ・日本版ＩＴバブル、 渋谷ビットバレー全盛 ・興銀、第一勧銀、富士銀統合 |
空室率はじりじりと上昇し、賃料相場もなだらかに下降し底が見えない。メディアには「金融破綻」 「M&A」の文字が躍り、オフィスマーケットでも企業合併による事務所統廃合が大きな需要を生んでいる。新規供給は抑制傾向にあるため数少ない大型新築ビルは好調で、品川、大崎、蒲田、 中野坂上といった「新・近・大・安」ビルは順調にテナントを確保している。 |
| 平成12年 （2000年） |
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データセンター･コールセンター需要 1人当たり面積の拡大 |
・定期借家制度スタート ・米国ＩＴバブル崩壊 |
市況回復の気配。ニーズの主役は、昨年来好調なIT企業、外資系企業、M&Aによる統廃合に加 え、コールセンターやデータセンター需要も誕生している。オフィスOA化に伴いワーカー1人当たりの必要面積も増加しており、それらニーズに合致する「新・近・大・安」ビルの品薄感は深刻。都 心ハイグレードビルは、一気に空室を消化した。 |
| 平成13年 （2001年） |
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勝ち組･負け組が鮮明に 外資系企業ニーズ失速 |
・アメリカ9.11同時多発テロ ・J-REIT上場スタート ・小泉内閣構造改革 |
需要はIT関連企業を中心に、通信、重厚長大、金融、商社などあらゆる業種で旺盛だが、「勝ち組」 「負け組」が鮮明になっている。移転においては、その両方からニーズが発生している。一方、前 年の米国ITバブル崩壊と当年の9.11同時多発テロにより、これまで高額ハイグレードオフィス市 場を牽引してきた外資系企業のニーズが失速し、市況に暗雲が。 |
| 平成14年 （2002年） |
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二次空室･三次空室を危惧 大手オーナーの柔軟な対応 |
・欧州「ユーロ」流通開始 |
需要は急速に冷え込み、企業の賃料負担力も低下。誘致期間も長期化し、大型新築ビルにも一 時の強い引き合いはない。未曾有の大量供給となる2003年を前に、大型既存ビルでテナント誘致合戦が起こったが、汐留、丸の内、六本木が健闘。西新宿は既存競合ビルの二次空室で賃料下 落。品川も苦戦。借り手市場下、二次空室、三次空室の「勝ち組」「負け組」が明確に。 |
| 平成15年 （2003年） |
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2003年問題 既存と新規の賃料格差減少 |
・平均株価底値7,603円記録 |
熾烈なテナント誘致合戦による賃料下落もそろそろ底打ちの感。立地、設備、狭さ、分散等の現 状の課題に対し、これまではコスト高となる移転は控えられてきたが、底値感からか前向きな動 きが出始めた。「2003年問題」へ危機感を持つ大手オーナーの柔軟な対応により、それらの課題 解決に向け大型新築ビルに需要が集中。新築と既存の賃料格差がなくなったので当然の現象。 |
東京オフィスマーケットクロニクル 平成16年（2004年）～平成30年（2018年）
| 景況感 | 市場注目ワード | 経済トピックス | 市況コメント | |
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| 平成16年 （2004年） |
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景気回復の兆し鮮明に 新築ビルに人気集中 |
・ネット企業、ファンド企業全盛 | 需要は回復し明るい兆し。大型ビルでも、既存と昨今の新築ハイグレードビルとでは内容が大きく異なり、フロア面積、個別空調による使用時間の自由度、IT環境の構築しやすさ等が、分散集約、先進的オフィスの構築といったニーズにマッチし、人気が集中している。逆に築10年以上は大型ビルでも空きが多く回復に差異が。フリーレントの期間にも差が生まれている。 |
| 平成17年 （2005年） |
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中小ビルコンバージョン 2年後竣工ビルを青田買い |
・減損会計完全導入 ・郵政民営化 ・日本人口、初の自然減 |
ハイグレードビルに品薄感。優良物件は市場に出るやいなや消化され、賃料相場も上昇の気配。新規賃料のみならず、増額改定さえ見られる、まとまった面積確保は困難になりつつあり、築年数による格差も縮小傾向。コストメリットの出る移転は難しく館内増床が大幅に増加。ニーズを集めない中小規模ビルでは、コンバージョンや売却の動きも。 |
| 平成18年 （2006年） |
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久しぶりの地価上昇 不動産投資ファンド活況 |
・ライブドアショック新興 市場株低迷 ・「いざなぎ」抜き景気 拡大戦後最長に |
大型ビルは竣工前に満室、年初から翌年竣工ビルの青田買いも。都心部のみならず錦糸町や天王洲でも大きく空室を消化している。平成12年頃のITバブル時と比較すると、昨今は大企業の大型移転中心。主要3区の大型物件の賃料相場は1年間で1万円/坪も上昇しており、あまりの急上昇ぶりに移転計画を取りやめるケースも。契約更新での増額改定も珍しくなくなっている。 |
| 平成19年 （2007年） |
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定期借家契約急増 高賃料から借り控え |
・サブプライム問題顕在化 ・金融商品取引法施行 |
新規供給はほとんどが竣工前に満室で、大型移転の対象空室は極端に少ない。増床ニーズは館内 増床や分室で凌ぐケースが多く、品薄感と賃料上昇は中小ビルにも波及している。市場の後押しか ら定期借家が増加。契約期間は3～5年が中心でフリーレントはほとんど見られない。あまりの空室払底、賃料高騰と、オーナー側に貸し急ぐ必要がないため、テナントの動きが沈静化してきている。 |
| 平成20年 （2008年） |
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リーマンショックの衝撃 外資系企業の借り換え |
・世界金融危機勃発 ・株価大暴落7,000円割れ |
今年の新規供給は大部分が内定済みだったが、市況は急激に冷え込み１年で9万坪近い空室が発生した。需要を牽引してきた外資系企業は借り控え、日本企業も、大企業の移転は建替立退や企業合併等の必然性・緊急性の高いものに限定されており、中小企業はコスト削減ニーズが増加するも、条件にマッチする物件はなく需要は潜在化している。 |
| 平成21年 （2009年） |
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都心・ハイグレードで空室急増 オーナーの与信が問われる時代に |
・民主党政権交代 | 都心部ほど、ハイグレードなほど空室増。思い切った条件を提示するオーナーと無理に値下げをしないオーナーとに二分されている。不動産ファンドや新興オーナーの場合、預託金の返還能力について与信が問われるケースまで出てきている。空室率の水準自体は適正範囲内だが、これまでの市場逼迫度合いと高額賃料、そこからの反転具合で、数値以上の危うさを感じる。 |
| 平成22年 （2010年） |
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賃料格差減少 割安感・値頃感ニーズ |
・15年ぶりの超円高1ドル 80円以下に ・中国が日本を抜きGDP 世界第二位に ・日本航空会社更生法適用 |
賃料相場の下方修正が進むなか、より新しく立地の良いビルへの借り換えと、賃料負担に耐えられずさらに低廉なビルを求めるニーズとに二分される。東京や品川、新宿等、交通利便性の高い駅周辺のハイグレードビルが需要を大きく吸収。賃料格差が縮小したため競争力の劣るビルは厳しいが、すべてのビルで賃料調整をしていた時期と比べると、明らかに潮目は変わっている。 |
| 平成23年 （2011年） |
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BCP対応移転 先行き不透明だが移転は活発 |
・東日本大震災 ・ギリシャを発端に欧州金融危機 ・貿易収支31年ぶりの赤字 |
世界同時株安・超円高と先行き不透明ながら、震災後、企業の移転ニーズに復調の兆し。ハイグレードビルの短期大量供給により一部ビルで賃料を下げテナントを獲得する動きがあり、これがBCP目的や業容拡大による拡張の新規需要を創出している。それ以外のビルへはコスト削減ニーズが大半。借り手市場は継続しているが、賃料のみならずビル機能やグレード、安全性等が判断材料に。 |
| 平成24年 （2012年） |
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自社ビル建替移転 築浅既存ビルの値頃感 |
・自民党政権復帰 | 新築ビルに竣工時空室はあるが、その後の誘致は順調。主要なテナントニーズは、自社ビルの老 朽化対策、大型フロアへの集約による効率化、耐震性能・BCP対応の構築など。豊富な空室ストックが移転しやすい状況を後押ししているが、新築ハイグレードビルの賃料は市場とのギャップが大きく、むしろ築浅既存の値頃感に需要が集中し品薄感が出てきている。 |
| 平成25年 （2013年） |
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湾岸部でテナント誘致苦戦 相場の先高感から需要拡大 |
・安倍内閣アベノミクス ・黒田日銀総裁異次元の 金融緩和 ・2020年東京オリンピック 開催決定 |
湾岸エリアでは、二次空室は消化されるものの三次空室が苦戦している。ハイグレードかつ割安感を求め移転検討エリアが拡大。新規供給はしばらく抑制されるため、今のうちに優良で割安なオフィスを確保しようとする動きが顕著となっている。円高是正・株高の景況感と賃料相場の先高感も後押しし、移転需要は拡大しつつある。 |
| 平成26年 （2014年） |
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移転ニーズは加速度的に活性化 久々に竣工前ビル青田買い |
・消費税8%に増税 | 企業の移転ニーズが加速度的に活性化し、市場には急速に品薄感が広がる。賃料も上昇傾向で、大規模ビルでフロア500坪超を1万円/坪台で確保できるのは湾岸部・臨海部のみとなり、当該エリアにも注目が集まりつつある。青田買いによる竣工時即高稼働物件も現れ始めているが、賃料上昇は、ビル毎、エリア毎といった状況。 |
| 平成27年 （2015年） |
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都内全域で空室率低下 リニューアルによるビルスペック向上 |
・中国経済失速（株価大暴落） ・米FRBゼロ金利解除決定 |
東京のほとんどのエリアで空室率低下。新築ビルは軒並み竣工時高稼働だが、満室竣工のビルは少ない。大型移転後の既存ビル二次空室においては、積極的にリニューアルしビルスペック向上を図る動きが増加している。定期借家の再契約時に値上げが必須となっており、新規契約のフリーレントも短期化。貸し手側が強気に転じている。 |
| 平成28年 （2016年） |
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六本木・赤坂限定の需給バランス軟化 移転による働き方改革 |
・日銀マイナス金利初導入 ・イギリスEU離脱決定 |
好立地大型ハイグレードビルに対する大型移転ニーズが連鎖的に顕在化し、大きく空室を消化、賃料相場も上昇傾向。移転希望企業は候補ビルの検討範囲を広域化したり、さらなる賃料上昇トレンドを予測し、経営判断を早めるケースが多い。二次空室は募集開始後、すぐに館内増床や新テナントで満室となるケースが増えている。 |
| 平成29年 （2017年） |
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既存グレードA二次空室狙い 館内増床で空室が市場に出ない |
・トランプ政権発足 ・製造メーカーで相次ぐ不正問題 |
割安な賃料で広い面積が確保できる品川シーサイドや天王洲で既存大型空室が消化された。新規開設や拡張ニーズは衰えていないが、円高等により企業のコスト意識が高まり、高額賃料ビルのリーシングに時間を要している。大量供給による先安感から、新築ビルの選定には慎重な姿勢が見られるが、セカンダリーマーケットは払底。 |
| 平成30年 （2018年） |
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大型新築ビル空前の青田買いブーム 賃料相場上昇に頭打ち感 |
・仮想通貨急落及び流出事件 ・カジノ法案成立 |
大量供給期に突入したが新築･既存とも好調。平成31年供給予定の床の85%にテナントの目処がつき、大型移転は翌々年の竣工ビルが検討対象に。貸し手有利の市況のうちに次のテナントを確保しようと二次空室の募集時期が早まり、こちらも1年以上前に内定する床が増えている。更新や再契約時の増額改定・値上げの事例が非常に多い。 |
