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“電気料金値上げ”によるオフィスビル共益費への影響は?

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2012年4月19日

“電気料金値上げ”によるオフィスビル共益費への影響は?

東京電力が本年4月からの自由化部門の電気料金値上げを発表して以降、官民双方から要請、批判が続出し、予断を許さない状況であることは報道のとおりです。

では、実際に値上げが行われると仮定した場合、オフィスビルの賃借コストにはどのような影響が出るのでしょうか。
特に共益費について、現行料金のままで値上がり分を吸収するのか、共益費を上げるのか、オフィスビルのオーナーサイドはどのような動向を示しているのでしょうか。

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Q1.本年4月から、東京電力管内では、「自由化部門」の値上げを行うとのことですが、オフィスビルでは具体的にどういったビルが「自由化部門」に該当するのでしょうか。小規模なビルも対象になりますか。

そもそも自由化部門とは・・・

A.東京電力には、高圧以上で電気を送っている「自由化部門」と一般家庭向けの「規制部門」があります。具体的には、ビル・工場などの特別高圧(標準電圧20,000ボルト以上)および高圧(標準電圧6,000ボルト以上)で契約している方が自由化部門となります。

オフィスビルで自由化部門に該当するのは・・・

A.自由化部門と規制部門の違いは、電力契約の電圧によります。特別高圧、高圧で東京電力と電力供給契約を結んでいる方が自由化部門に該当します。小規模のオフィスビルで、低圧で東京電力と電力供給契約を結ばれている場合は該当しません。

Q2.電気料金の体系はどうなっているのでしょうか?今回の値上げはどのように影響されるのでしょうか?また、オフィスビルの賃借コストにどのように影響するのでしょうか。

A.自由化部門において、東京電力から請求される電力料金は、基本料金と電力量料金に分かれています。基本料金は契約上利用できる最大電力によって決定される料金で、実際に電気を使用する、しないに関わらず毎月請求が発生する料金です。

一方、電力量料金は、実際に使用した電力量に比例して請求される料金です。今回値上げされる部分は電力量料金の部分となり、東京電力発表のモデルケースによれば1kW/h当たり2円以上(平均15%程度)の値上げとなります。

参考:東京電力ホームページ[PDF形式/12KB]

Q3.オフィスビルの共益費には、共用部分の光熱費が含まれていると思いますが、電気料金が値上げされると、毎月固定費として支払っている共益費も値上げの対象になるのでしょうか。

A.「共益費」は、賃貸部分を除くビル全体の管理運営を目的としてテナントが応分に負担する費用です。一般的には、内訳として以下のような項目が考えられます。

  • 共用部分の維持管理にかかる電気・ガス・水道・空調等の水光熱費

  • 建物全体の維持管理を行うための技術、警備に関わる人件費を含む保守・管理・点検・監視業務に関わる費用

  • 共用部分の管理に必要な資機材の購入費

  • 共用部分の清掃費

  • 所定時間内の専用部分の空調費(個別空調の場合を除く) ほか

こうして見ると、共益費は日常の管理実費(実際にかかるコスト)とイコールではないかと思われる方が多いと思います。
では、共益費総額(共益費面積単価×貸付総面積)は日常の管理実費総額と完全にイコールなのでしょうか?あるいはイコールであるべきなのでしょうか?
答えは否です。

例えば、共益費総額と日常の管理実費総額がイコールであった場合、少しでも空室が発生して共益費収入が減少すると、日常のビルの管理運営に支障をきたす可能性がでてきます。それにより影響をこうむるのは実際にビルを使用するテナントとなります。

こうした事態を避けるためにも、共益費単価を設定する際には、ある程度空室が発生していても、ビルの管理運営に影響が出ないようにバッファーを設ける必要があると考えられます。ですから、共益費総額と日常の管理実費総額とはイコールではありません。
つまり、同じ理由で、電気料金の値上げは、当然のように共益費の値上げに直結するということはできません。

Q4.現在の入居ビルは、共用部分の電気料金を、共益費として支払う契約です。昨年夏は、共用部の利用についてもかなりの節電協力をし、不便さにも我慢しましたが、共益費は減額されませんでした。では、このことを理由に、電気料金値上げを理由とする共益費増額があった場合、交渉することはできるでしょうか。

A.昨年の節電については、ビルオーナー主導の節電ではなく、国として電気事業法第27条に基づく「使用制限」によって節電を行う義務が生じたものです。
共用部の節電も行いましたが、利便上、安全上の観点から節電できる項目は限られているので金額的には大きなインパクトはなく、「使用制限」の目標を達成するために実施したものとなるため、共益費の減額までには至りませんでした。

また、前述のように、今回の電気料金値上げによる共益費原価に対する影響は極めて限定的と予想されますので、共益費を増額するケースは多くはないと考えられます。
もし、共益費の増額をもとめられた場合には、オーナーサイドへその根拠資料の提示を要求し交渉していくことは十分可能と思われます。
ただし、共益費の増額要請はないとしても、電気料金の増額のお願いをされる可能性が考えられます。

Q5.東京電力管内のビルオーナーサイドでは、今般の電気料金値上げに対し、どのような対応が主流となっているのか、その動向を教えてください。

A.テナントへ請求する電気料金値上げを検討する傾向にあると考えます。
一般的なオフィスビルの場合、全体の電気使用量の70%以上がテナントで使用するといわれています。したがって、今回の東京電力の値上がり分を残り30%以下の部分である共用部の使用量を節電したり、省エネしたりすることで吸収することは、非常に難しいと考えられます。

今回の値上げについては前述のとおり電力量料金となりますので、テナントが使用した専用部分の負担を東京電力の値上げと同金額(単価)につき、転嫁(上乗せ)するケースが多いと思われます。

Q6.東京電力以外の電気事業者(PPS)から電力を買ってコストを削減したという話を、最近良く耳にします。東京電力が値上げを発表した今から契約することは可能ですか?そもそも、テナントが独自に契約することはできるのでしょうか。

A.現在、東京電力と電力供給契約を結んでいる場合、PPSと新規に契約を行うことは可能です。ただし、PPSの供給能力や地域によっては購入できないこともあることに注意が必要です。
また、一部のPPSには電力料金値上げの動きが出始めています。これは、PPSが契約する全ての電力を自社発電所で発電するわけではないことに起因しています。
PPSは自社が保有する発電所の発電能力を超える部分に関しては、東京電力等から別途電力を購入して顧客への販売を行っています。東京電力の値上げ率よりは低くなると考えられますが、東京電力からの電力購入比率の高いPPSほど、今後値上げを実施する可能性が高いと言えるでしょう。
PPSを選定される際には、自社発電能力に対する他社からの電力の購入比率をヒアリングしてみるのも一考かと思います。

テナントとして入居している場合、PPSと新規に契約できるか否かですが、原則できないとお考えください。
テナントとして入居している場合、電力会社と電力需給契約を結んでいるのはビルオーナーとなります。ビルオーナーは、建物全体として電力会社と契約し、テナントが使用した分も含めて電力料金を支払っています。これは、電気の引き込みが原則1建物1引き込み1契約という決まりがあるためです。
ビルオーナーはテナント用の私設電力メーターを設置し、テナントの使用した電力量に応じ電気料金を請求しています。このため現在、電力会社と直接契約を行っていない、建物の一部のテナントが、新規にPPSと電力需給契約を結ぶのは難しいと考えられます。

ただし、1棟借りの場合は、電力会社⇔テナント間の直接契約を結ぶケースもあります。
「私は、賃貸マンションに住んでいるけれども、入居者は皆、直接電力会社と契約を結んでいるよ」という声が聞こえてきそうですが、賃貸マンション等集合住宅の契約形態のほうが特例であるとお考えください。実は集合住宅の場合も、電気の引き込みは1本であることがほとんどです。
オフィスビル等との違いは、受変電設備(特別高圧、高圧の電気を実際に使用する低圧レベルに変換する設備)を東京電力側で用意することです。一般のオフィスビルでは、受変電設備はビルオーナー側の資産・管理となっています。

※免責事項
本稿は、2012年3月末時点の状況を前提に、一部想定した内容も含まれています。実際の電気料金の値上げとその影響については、個別にオーナーおよび電力会社への確認や専門家への相談が必要です。当社は本稿の説明についていかなる責任も負うものではありません。

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