シンプルであるはずの賃貸借契約が複雑に
オフィス賃貸借を取り巻くマーケットや法律が大きく変貌をとげるなか、ビルオーナーや不動産ファンドなど、賃貸人の資質やスタンスも大きく変わってきています。
従来、比較的シンプルであった賃貸借関係が複雑になり、これまでの常識がまったく通用しないトラブルも顕在化してきているようです。
入居時に契約したビルオーナーが将来にわたってビルを所有し続けると言う保証はありません。長いお付き合いで信用していたビルオーナーがビルを売却したところ、新オーナーとの関係がギクシャク・・・。
そんな背景で起こりうるトラブル事例を幾つかご紹介します。
オーナーが変われば契約も変わることも
音楽関係のPR事業を手がけるA社、は都内でも一等地のオフィスビルに約120坪の本社を構えていました。スタッフ増員に伴い、オフィスが手狭に なったので、同じビルの別フロアに移転を決定。ビルオーナーは信用ある大企業でしたし付き合いが長かったこともあり、細かい点をしっかり確認せずに従前の 「普通借家契約」と変わらないつもりで新たに「定期建物賃貸借契約」(以下「定期借家契約」)を結びました。
ところが、その後、ビルは他のオーナーに売却されてしまったのです。
「このご時世、そんなこともあるか・・・」と、たかをくくっていたA社の社長でしたが、定期借家契約の期間満了を控えた新ビルオーナーとの再契約交渉にあたって、高額な賃料を提示されビックリ。
結局、新ビルオーナーから「この条件でなければ再契約しない」と迫られ、泣く泣く退去することに。移転費用も含め、大きな支出を余儀なくされました。
オーナーチェンジによって、より大変な目に遭ったのが同じく都内にオフィスを構えていたB社。同社の場合、オフィス移転の3カ月後にビルオーナー企業が倒産し、入居しているビルが競売にかけられることに。
任意売却の場合は、旧ビルオーナーとの賃貸借契約関係はビルを購入した新ビルオーナーに継承されるため、入居者が旧ビルオーナーに預けていた敷金は賃貸借契約に従って明渡し後に新ビルオーナーから返還されます(ただし建設協力金的な保証金はこの限りではありません)。
これに対し、競売の場合は、抵当権設定前に賃貸借契約が締結されかつ建物の引渡しを受けている場合などを除き、敷金返還債務は旧ビルオーナーが負うことになるので、敷金の返還を受けるのは現実には難しくなります。
この問題は、契約書による取り決めでも対抗できない、賃貸借契約の弱点といわれています。
駐車場のオーナーチェンジでオフィス移転の羽目に
他にも、こんな事例があります。
車での外回り営業を中心に行うC社は、都内で賃借するオフィスビルに隣接する立体駐車場の大半を同じオーナーから借りていました。ビルを賃借していること や立体駐車場総台数の7割近くを借りている関係もあり、オーナーには駐車場代について破格の条件を呑んでもらっていました。
ところが、ある日突然、オーナーが立体駐車場だけを不動産ファンドに売却することに。
駐車場契約の契約満了を迎え、駐車場契約を更新しようと思ったC社は、新駐車場オーナーとの賃料値上げ交渉で結局折り合いがつかず、駐車場確保のためにオフィスビルも移転する羽目になりました。
長年の付き合いが途切れてビジネスライクな関係に変わると言う近年起こりがちなエピソードです。
また、D社がオフィス移転先候補に挙げていたオフィスビルのオーナーが賃貸借契約を目前に不動産ファンドのM&Aに遭い、さらに買収元の不 動産ファンドは当該ビルをすぐに転売するつもりらしく、賃貸借契約の交渉のテーブルにもつけない・・・といった驚くようなケースもあります。
このとき、当該ビルの賃借を検討していたD社は、当該ビルの転売先である将来の購入予定者を突き止めたものの、所有権移転前のため賃貸借契約の条件交渉ができず、膠着状態に。
結局、D社の経営陣は、それまでの時間の浪費を悔やみつつ当該オフィスビルへの移転を諦めることにしました。
オフィス移転の鉄則
以上のように、オフィス移転の際には、様々なリスクが考えられます。それらを事前に想定し、不利益を被ることを避けるためにも、プロのアドバイスをうけながら慎重に賃貸借契約を結ぶことが重要です。