三井不動産株式会社 - オフィスビルの新たなバリューを考える

万一の災害に備えた専有部への非常用電力の供給

ご存知のとおり、東日本大震災以降BCP（事業継続計画）に対する認識は急速に高まりました。一口にBCPと言っても、本社機能の2拠点化といった大がかりなものから、災害時の従業員の安否確認といった通信システムの構築まで様々な要素があります。　その中でも、特に重要なのが、オフィス内インフラを安定的に継続稼働させるための電力確保であると弊社は考えております。また、大災害時のみならず落雷や送電線トラブルによっても起こり得る問題であるため、安全・安心のオフィス環境を提供するために最優先で取り組んできました。

弊社では、震災後の電力危機に際して、従来からあったBCP設計指針を大幅に拡充し、テナント様が震災等があっても安心して館内にとどまることのできる様々な対策を再構築しました。その具体例を、今年4月に竣工した「大崎ブライトコア」でご説明します。

大崎ブライトコアに限らず弊社のオフィビルでは、不測の事態に際して、最低限のビル機能をハード・ソフト両面から確保することにしています。大崎ブライトコアでは、まず、1ヶ所の変電所から2回線に分けて特別高圧電力を引き込む「本線・予備線2回線受電方式」を採用し、万一１回線が故障しても他の回線から受電できるようにしました。また、非常用発電機からの送電先と容量を詳細に検討し、共有部におけるエレベータや照明の一部、トイレ、水道などを72時間使用可能としました。そして最大の特徴が、テナント専有部にも20VA/㎡の非常用発電機電源を供給できる点です。通常、専有部については、テナント非常用発電機を独自に設置していただくのが一般的ですが、その分のイニシャル・ランニングコスト負担が大きくなってしまいます。そのため、金融機関や外資系企業の本社機能など、限られた企業しか導入していないことが多いのが実情でした。一方で、自前で発電機を置くほどではないが、災害時には電力を確保したいというニーズもあるため、これまでの開発物件における実績や運用データなどを最大限活用し、大崎ブライトコアでもビル非常用発電機からのテナント送電を実現させました。また、この電力供給のため、テナント様には分電盤の設置費用が追加の負担となりますが、専用の非常用電源を設置することと比較すれば極めて少ない投資といえます。

弊社の調べによると、一般のオフィスにおけるコンセントからの電力供給は20VA/㎡あればある程度のパソコン・照明・複合機などの電力が確保できることがわかっています。それが、どの程度の電力かを理解していただくために、基準階面積1,477㎡に147名が働くオフィスを例に、どの程度の機器が設置・稼働できるのかをパンフレット上で具体的に明示しました。

また、非常時であることを考えれば、例えば、災害対策室あるいはPBXやサーバー室の稼働を中心に利用する、といった使用法でも十分な電力を確保できるものと考えています。

導入に際しては、どこに20VA/㎡の電力を導入するのかを決定していただく必要があります。「災害時にオフィスのどの機能を生かすのか」「そのためにどれだけの電力を充てるのか」等を弊社も一緒になって構築することで、BCP戦略のさらなる強化につながると考えています。弊社はテナントのBCP戦略強化を後押しできるビルを今後も増やしていく予定です。

街全体に電力を供給する日本橋スマートシティ

また、弊社では単体のビルのBCP対策や電力供給の対策のみならず、災害に強い環境共生型の街づくりとして、現在、開発中の日本橋室町三丁目地区市街地再開発計画における「日本橋スマートシティ」に取り組んでいます。これは、都市ガスを燃料とした大型の高効率発電機（ガスコジェネレーションシステム）を導入し、エリア内のオフィスビルや商業施設に電力・熱を供給するスマート化を実現するものです。平常時に通常の電力と、都市ガスを共用しますが、非常時に系統電力が遮断された場合、ガス燃料で発電機を稼働させて、電気の供給を可能にします。

PCやネットワークを中心にビジネスが営まれている今日、BCP対策としての電力確保が、最重要課題の1つであることは間違いありません。弊社のこれらの取り組みが、多くの企業様の事業の発展に貢献できることを、切に願っている次第です。