賃貸オフィス・賃貸事務所の記事

東京湾岸エリアへの移転:ITシステム開発業 B社

ケーススタディ

2013年7月5日

トップダウン方式が実を結んだスピード移転 湾岸エリアへの移転で賃料コスト3割削減を実現

「終身雇用」「年功序列」「企業別組合」の3つを柱とする、いわゆる「日本的経営」は、1980年代の驚異的な経済成長を背景に、経済学者はもとより、多くの海外企業においてもその範とされていた。しかし、90年代初頭のバブル経済の崩壊により、多くの日本企業においても、その特徴であった終身雇用制や年功序列制度は放棄せざるを得なくなってしまったのが現状だ。

その一方で、かねてより「誰が決定権者なのか判らない」と海外企業から揶揄されてきた、稟議制度に代表される、ボトムアップ方式の集団主義的な意思決定システムを、依然として継承している企業は多い。日本の文化に根ざしたとも言えるこうした慣習は、組織としての企業にとって大きなメリットはある。だが、日進月歩ならぬ秒進分歩とまで形容されるICT(インフォメーション・コミュニケーション・テクノロジー)をベースとした、めまぐるしく変化する経営環境の中では、意思決定の遅延がビジネスチャンスの消失に繋がることも少なくないだろう。

時には強烈なリーダーシップを発揮する代表者による、トップダウン方式が企業の再生を実現させる決定打になることも、また事実である。

オフィスの業務効率改善とコスト削減。タイムリミットはあとわずか!

パッケージシステム開発からスタートしたB社は、現在はWebシステムの開発などIT関連のビジネスを幅広く展開。社員数も約600人という大所帯である。IT関連企業は優秀な人材の確保が第一と考えた同社は、6年ほど前に本社を池袋駅から徒歩数分の15階建てビルに置き、6フロアを使用して今日に至っていた。

そのB社総務担当者からシービーアールイー(CBRE)に連絡が入ったのは2012年10月初旬のこと。「来年の5月までに本社を移転したい」との相談であった。CBREは、以前から定期的にB社を訪問し、オフィス移転によるコスト削減の提案を行ってきたが、しばらく移転は考えないということだった。

何か事情が変わったのだろうか。CBREの営業担当者がヒアリングしてまとめたB社が抱える課題は次のとおりである。

ひとつは業務効率改善。池袋のビルでは増床を続けた結果、6フロアが飛び石状に分散しているため、社員同士のコミュニケーションが取りにくい。関連する部署間のちょっとした打ち合わせにもエレベータで移動しなければならず、つい後回しにしてしまうので業務効率が悪いという不満の声が、かねてから社員の間で上がっていたのである。

もうひとつはコストの削減。業績は悪化こそしていないものの頭打ち状態が予想されており、利益を出すためにはオフィス賃料の大幅な削減が早道であった。

しかし、慣れ親しんだ利便性の高い池袋からの移転には、その沿線に住む多くの幹部や社員の反対が予想されたため、なかなか実行に移せないでいたのである。

その池袋からの移転を可能にしたのが、トップの交代であった。創業時から人事、総務、財務部門の責任者を経験し、2012年春に就任した生え抜きの新社長は、「名よりも実を取る」タイプの人物であり、今回の移転計画自体が、その新社長の発案でもあったのだ。CBREに移転の相談があったのも、CBREが数年にわたって提案を続けてきたことを知っていた社長直々の指名だった。

ただし、600人もの社員が働く本社移転を、2013年5月までに完了させなければならないスピード移転である。現在のビルの普通借家契約が6月末で更新となるからだ。

具体的なミッションは次のとおり。

  • 6フロアに分散した執務スペース(現状の基準階面積約280坪×6フロア)を、1フロアは無理でも、可能な限りフロアプレートの大きなビルに移転して、集約する。
  • ビルのグレードは築年の古い現在のビルよりも高く、セキュリティがしっかりしていること。
  • 月々の賃料コストを、現在の坪単価約19,000円、月額約3,190万円(共益費込み)から約3割の削減
  • 従業員の通勤時間、乗り継ぎの手間、コストなどの負担が少ない立地が望ましい。
  • 移転期限は2013年5月末。

これらの条件を確認したCBREが短時間のうちに提案したのが、豊洲にある大型ビルだった。

東京の穴場である湾岸エリア。防災体制の進化が決め手に。

豊洲、晴海、有明、台場、および天王洲、東品川などの湾岸エリアは、かつては新たなビジネス街として注目を集めていた。しかし、2011年3月の東日本大震災以降、液状化や津波リスクを懸念する企業に敬遠されがちな地域となり、その人気はやや凋落傾向が続いていた。

事実、CBRE調査によるオフィス賃料相場においても、2008年秋のリーマンショック前をピークに、徐々に下落し始めた相場は、震災を機にさらにその傾向は加速し、2013年現在も震災以前の水準には戻っていない。現在の池袋エリアの相場と比較すると平均で3分の2程度。この値頃感はもちろん、大型の築浅ビルでもまとまった空室があり即入居できる物件の選択肢が多いことが、ある意味メリットとも言える。

その中で、CBREが提案した豊洲は、池袋から東京メトロ有楽町線1本の立地。B社の社員には池袋周辺、および有楽町線と直通運転している東武東上線や、西武池袋線の利用者が多いことが分かっていたので、乗り換えの手間や通勤コストが大幅に増えることはない。また、タワーマンションや商業施設が続々と開発され、湾岸ではグレードの高いエリアであると認知されている。

ビルのフロア面積は約800坪あり、2フロアあれば600人を収容するにも十分可能なスペースが確保できる。

キッチン

とはいえ、当初、B社は湾岸エリアを選択することに懸念を隠せなかった。BCP(事業継続計画)の面で漠然とした不安を感じていたのである。しかし、CBREの説明を通して、当該ビルは耐震性はもちろん、ビル全体の防災対策や防災設備が完備されているほか、湾岸エリアだからこそ、周辺地域との連携による防災マニュアルの策定など、ハード、ソフトの両面で充実していることを理解することができた。さらに、当該ビルオーナーからも地盤液状化に関する説明とその対応策などについて詳細な説明を得ることができ、完全に不安を払拭することができた。

トップの迅速な決断で物件決定。スピード移転のプロジェクトが本格スタート

この本社移転プロジェクトだが、実は、社員にはオープンにせずに進められた。移転計画に関わったのは、新社長以下、担当部署である総務部の数名に限られていた。

「時間がない中で、東京の西から東への移転計画ですから、600人もの社員の意向を汲もうとすれば、混乱は必至でしょう。我々としても、新社長の鶴の一声ということで進めましたが、少なからず困惑があったのも事実です。ですが強力なトップダウンであったからこそ短期間の本社移転が可能だったのだと思います。社員に移転を発表したのは、すべてが決まった今年の2月になってからでした」と総務部長のN氏は振り返る。

総務部との数回の打ち合わせの後、新社長を交えた数人での内覧を行ったところで、提案通りの物件で決定した。最初の電話から、わずか2ヶ月後のことである。その後のオーナーとの調整も比較的順調に進み、無事に契約を締結。月額賃料は2,200万円(共益費込み)となり、コスト削減3割の目標を達成することができた。

新しいオフィスには、社員の意向を取り入れ、社員数人が集まってタブレット等を使用しながら打ち合わせができる小スペースを数多く設けたほか、ミーティングにも利用できるコミュニケーション・スペースを設置した。大型のフロアに効率よくレイアウトしたため、今までの重複による無駄なスペースを見直した結果である。

キッチン

「まだ、移転して1ヵ月ですが,今回の移転は社員からも概ね好評のようです。なによりフロア間の移動が少なく、手軽にコミュニケーションが図れることで、業務効率が上がったことは間違いないでしょう。我々のような上層部にとっては、経営の安定が図れることで、安心して業務に励むことができることが一番のメリットだと思います」(前出N氏)。

文字通り新しいステージに立ち、ひとつになったB社。今後のさらなる発展が期待されている。

他カテゴリの記事を読む

関連記事

シービーアールイー株式会社 札幌支店

ケーススタディ

2012年3月7日

2011年11月。赤れんが庁舎で有名な北海道庁のほど近くに建つ「北海道ビル」で、シービーアールイーの営業拠点である札幌支店オフィスのビ...

株式会社マルハニチロホールディングス

ケーススタディ

2011年6月7日

2007年に旧マルハと旧ニチロが経営統合して誕生したマルハニチログループ。 経営統合から4年が経った今年1月、グループ会社...

住友電気工業株式会社

ケーススタディ

2009年12月8日

2009年6月、住友電気工業が36年ぶりに東京本社の移転を実施した。移転先のビルが決定してから約1年、正式なプロジェクトの発足からは、...