各都市の動向－2025年第3四半期

東京

グレードA賃料は2007年Q3以来の高い伸び率

今期（Q3）のオールグレード空室率は対前期比－0.4ポイントの2.1％。面積帯に限らず、人材確保や出社回帰を背景としたオフィスの環境改善や拡張の需要は依然として強い。特に都心の大型空室は引き合いが多く、品薄感が強まっている。グレードAは同－0.4ポイントの1.0％と需給は極めて逼迫。グレードAマイナスは同－0.8ポイントの2.6％と、全グレードで空室率の低下幅が最も大きかった。今期の新規供給は計8棟、面積は過去平均の半分弱の約2万坪。このうちグレードAとグレードAマイナスの各1棟は、グレードアップ移転や分室開設などの需要を取り込み、いずれもほぼ満室で竣工した。既存ビルでは、規模を問わず、館内増床や分室開設、拡張やグレードアップ移転が幅広い業種で散見され、新たに発生した空室は限定的だった。都心での賃料上昇に伴い、割安感が出てきた周辺部の大型ビルでも空室消化が進んだ。まとまった空室が確保できるビルが限られる中、都心の大型開発に対する引き合いはさらに強まるだろう。2026年竣工予定のグレードAビルの内定率は2025年9月末時点で7割超と推定され、2027年以降に竣工予定の大型ビルでも内定テナントが増えてきている。

賃料は今期も全てのグレードで上昇、いずれも前期から上昇率が加速した。グレードAは対前期比＋3.4％の39,750円／坪と、2007年Q3以来の高い上昇率（＋4.6％）で、直近のピークである2020年Q1の39,000円／坪を上回った。募集床の減少や周辺の賃料相場の上昇などにより、募集賃料を引き上げる動きは強まっている。今後もタイトな需給が続くとみられ、賃料は上昇が続こう。グレードA賃料は向こう1年間で＋13.0％を見込む。

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