第4回 賃貸オフィスビル等の 改正省エネ法・環境保全条例対応（2）

対象拠点のエネルギー計量方法・使用量の把握

エネルギーの使用量データを収集すると同時に、それぞれの拠点がどのような方法でエネルギー使用量を計測しているかを把握することが非常に重要です。賃借ビルに入居している場合のデータの収集には課題が多いですが、特にセントラル空調の場合の空調エネルギーの使用量把握には注意が必要となります。

一昔前のオフィスビルのセントラル空調の場合、コアタイムの空調費は共益費に含まれることが多く、時間外空調に関しても時間計量で、テナントごとの使用エネルギーは計測していない場合が多いのが現状です。改正省エネ法では、ビルオーナーはテナントに対しエネルギー使用量に関する情報を提供する努力をすることを規定していますが、テナントごとの計量メータが設置されていない場合は、ビル全体の空調エネルギーを面積按分等した推計値で提供してもよいものとしています。

しかし、面積按分等による推計値では、空調温度の設定変更や、運転時間の短縮等によるテナント側のエネルギー削減の努力が、その使用量に適正に反映されないことが考えられます。初年度の改正省エネ法関連の報告時は問題がなくても、次年度以降のエネルギー合理化推進効果の検証時に問題が顕在化してくることも予想されます。

また、現在のところ、提供される空調に関するエネルギーは合算した形でM(J もしくはGJ)単位で提供されることが多くなっています。温暖化ガス排出量の計算には、もとになるエネルギーが電気なのか、ガスなのか、地域冷暖房により供給される蒸気や冷温水なのかを特定のうえ、それぞれの使用量の把握が必要となります。これらの使用量をあらかじめMJ換算し合計した形でオーナーより提供された場合、温室効果ガス排出量算定・報告・計画書制度等、他の報告に同じデータを使用するときに正確な温室効果ガス排出量への換算ができません。提供されるエネルギー情報に関して、入居しているビルの空調方式等を把握したうえで、どのような形でエネルギー使用データの提供を受けるかを、入居テナント側から指定して求めていく必要があると考えられます。拠点数が多い場合、拠点ごとの情報の収集には、膨大な時間と労力を要するものです。CBRE/ASコンサル部の場合、ビルオーナーであったり、一棟借りしているケースで、電力・ガス会社等各エネルギー会社と事業者が直接契約している場合、図面、計量データ等を事業者側で用意していただかなくても情報を収集できる体制を整えています。

エネルギーの使用状況がどのようになっているのかを把握できなければ、削減のための検証、および使用エネルギー削減実行策の効果の確認も行うことはできません。エネルギー使用合理化推進の第一歩は計量です。エネルギーマネジメント開始の初期段階では、拠点単位でのエネルギー使用量の把握で十分であると考えられますが、ある程度エネルギーマネジメントが進捗した段階では、エネルギー使用データ収集の自動化、計量範囲・計量時間の細分化を進めていく必要があると考えられます。よく、最初から全拠点の計量の自動化を実行しようとする話を耳にしますが、事業所数が多いと、初期投資額、月額のランニングコストも大きくなります。必要な範囲から実行していくことが重要です【図表6】。

1. 拠点ごとのエネルギー使用特性の把握

オフィスビルや商業施設等の場合、各事業所内の部署の構成や営業形態が同じであれば、m2当たりのエネルギーの使用量は近い値を示します。全事業所の部署構成や営業形態を把握したうえで、各事業所のエネルギー使用量を比較することで、使用状況の詳細を確認していくべき事業所の絞り込みを行うことができます。

2. 中長期のエネルギー削減方針確認・大まかな削減目標の設定

エネルギーの使用量削減量に関しては、法規制を最低限確保できればよく、初期投資額を極力抑えたうえでエネルギーコスト削減に重きをおく事業者もいます。逆に、企業ブランドを重視してある程度の初期コストを投じ、エネルギー削減に努める事業者もいます。この段階で、省エネルギーに関する取り組みの方向性を確認しておくことで、後のプロセスの手戻りや無駄な検証を省くことが可能となります。また、大まかなエネルギーの削減目標を設定することで、詳細をつめていくべき事業所の範囲を狭めることができます。

3. エネルギー削減余地の高い拠点・多くの事業所に共通する課題の抽出

可能であれば、全拠点について後述の省エネルギー2次診断を実施するのが好ましいですが、拠点数が多い場合は費用も時間も膨大なものとなります。また、事業者全体のエネルギー消費量に対して、その消費比率の少ない拠点にエネルギー削減策を実施しても、全体の削減率への貢献度は少なくなります。(2-1)、2のステップで絞り込んだ事業所もしくは、多数の拠点に共通すると予想される課題について、次の省エネルギー2次診断を行い検証していくのが効率的でしょう。

1. 削減余地の高い拠点、課題に対する省エネルギー2次診断

対象拠点ごとの一般的な省エネルギー2次診断のフローを【図表7】に示しました。拠点の特性に合わせて実施する内容は異なりますが、大きな流れとしては、事前調査→事前分析→現地診断調査1(定性調査)→現地診断調査2(定量調査)→調査結果の分析→省エネ施策の抽出→削減効果の検証→実行策の絞り込み→報告書作成の流れとなります。「現地診断調査2」の定量調査は、事前調査・定性調査の結果、必要と判断された場合に、仮設計量メータ等を設置してエネルギーの計測範囲・計量時間の細分化を行い、使用状況を確認していくことになります。

特定連鎖化事業者等(フランチャイズチェーン等)で、比較的拠点規模が小さく高効率空調機の導入や高効率照明器具導入等、エネルギー合理化推進施策のポイントが限定される場合は、その内容のみに絞って検討を行う場合もあります。現地調査は代表的な事業所のみとし、その他については図面検討やヒアリングのみで省エネルギー診断を実行する方法も考えられます。

2. 調査結果の分析1(削減実施項目の抽出)

現地調査の結果を分析し、省エネ可能と予想される項目を、建物ハード面・運用面の両面から可能な限り抽出を行います。

【図表8】空調省エネ施策実施後の不具合事例

No.	省エネ施策	省エネ施策内容	原因	不具合事例
1	高効率機器の導入	空冷チラーから、効率が良いビル用マルチに改修	運用条件の 未検証	各事務室のリモコンにて運転時間や設定温度等が自由に設定でき、運用管理がなかったために、改修前よりも使用エネルギーが多くなった。
2	風量可変空調機の導入 (VAV制御)	各室の室内温度に応じた給気風量を供給し、ファン動力の低減を図る	維持・保全の 不適切	各VAVの出力を集計し、インバータにて給気風量を可変できるシステムを入れていたが、VAVの故障(動作不良)により風量が制御できず、ファン動力が低減できなかった。
3	外気冷房の導入	中間期等、外気温度が低い時に外気を取り込み冷房を行う	維持・保全の 不適切	外気冷房用のダンパの動作不良により、外気冷房ができず、冷房期間が長くなり、省エネとならなかった。
4	ウォーミングアップ制御の導入	空調立ち上がり時に外気導入を行わない制御を導入し、外気負荷の低減を図る	維持・保全の 不適切	数年利用した後にモータダンパのリンケージ(モータの動きをダンパに伝える機構)が緩み、ダンパが動作しなくなり、ウォーミングアップ制御ができなくなり、外気負荷が増えてしまった。
5	熱源機器台数制御	熱源機器の台数制御を行い、負荷に見合った熱源機器の運転を行い、省エネを図る	維持・保全の 不適切	制御装置の不良により、熱源機器の台数制御が行えず、熱源機器はある程度能力を制御したが、熱源補機(冷温水ポンプ)の電力が増加してしまった。
6	設定温度の緩和	夏期の空調設定温度を26℃から28℃に変更し、冬期の設定温度を22℃から20℃に変更し省エネを図る	運用の 不適切	夏期は設定温度を変更して省エネになったが、冬期は室内負荷が高いために暖房運転ではなく冷房運転となっていたために過剰冷却となり省エネにならなかった。
7	ポンプインバータ制御	冷水ポンプの流量を負荷に合わせて可変させ、省エネを図る	維持・保全の 不適切	温度計が故障し、流量可変ができず、省エネとならなかった。
8	プレート式熱交換器の保温	蒸気と温水を熱交換するプレート式熱交換器の放熱を抑えるため保温を行い、省エネを図る	維持・保全の 不適切	本体からの蒸気漏れの発見が遅れ、 蒸気漏れの分、エネルギーロスとなった。

空調設備や照明器具の更新・改修、太陽光発電の導入等、建物のハード面ばかりに目が行きがちですが、その際には運用面の改善検証も並行して進めるべきでしょう。【図表8】の空調設備の改修事例1～8は、空調設備の省エネルギー施策としてよく見られる方法ですが、その維持保全体制の整備、運用面の検証を行わなかったために期待した省エネ効果が得られなかった事例です。事例1は、同じ空調の使用条件においては、理論上確実に省エネが図られ、利用者の利便性も向上する方法であり、さまざまなところで採用されている方法ですが、利便性がよくなってしまったが故に、以前よりも空調の運転時間が長くなり、かえって使用エネルギーが増えた結果となってしまいました【図表9】。

あらゆるシステムに共通することですが、どんなにすばらしい省エネ効果を期待できるシステムを導入しても、それが適切に運用されなければ本来得られるはずの効果は得られません。大きな初期投資を行い、省エネ設備を導入したにも関わらず、維持保全や運用が適正でなかったために効果が得られないといったことがないようにしたいものです。

裏を返せば、建物ハードの更新・改修を行わなくても、既存設備の維持・保全状況や運用状態を改善するだけで省エネ効果が得られる場合も多いのです。メーカー系や、施工系の会社に省エネルギー検討を依頼すると、機器の導入や工事を伴わない運用改善のみによる省エネ削減策は、提案されない場合があります。ハード面・運用面の両方から、省エネを検討することが大切です。

3. 調査結果の分析2(削減効果・初期投資額・ランニングコストの算定)

前述の項目で抽出した、エネルギー削減項目に関して、それぞれの削減効果、初期投資額、削減策実施後に要する費用を算定します。テナントとして入居している場合は、ビルオーナーが改修工事に関して指定設計者、指定工事会社等を決めていることも多いので、初期投資額の算出には留意する必要があります。賃貸借契約書や貸方基準書等により、資産区分や工事区分をよく調べ、テナント側の裁量でどこまでの省エネ工事が可能なのかを確認しておく必要があるでしょう。実行の段階になって、指定設計者、指定工事会社の制約があるために当初の予算額が不足することのないようにチェックしておくことが重要です。

4. 調査結果の分析3(削減実施項目の選択・実施計画の作成)

空調設備の更新等のハード面の改修・更新には、比較的大きな初期投資額がかかります。一方、設備機器のチューニングやこまめな照明設備の消灯など運用面の改善は、当然ながら初期投資額は少なくて済みます。

賃借物件の場合は、標準の照明設備や空調設備等のオーナー資産に関わる内容であればテナント側では手をつけるのが難しいし、賃貸借契約や貸方基準・館内規則等による制約も存在します。無理をしてこれらのオーナー資産に手を付けるくらいならば、拠点の増床もしくは集約計画と合わせて、エネルギー効率の高い建物に移転してしまう方法も考えられます。

一方、ビルオーナー側にとっては、空調の温度設定や運転時間の制限、使用するパソコン・サーバーのエネルギー使用機器の削減・効率化等といった、テナント側の運用面を改善していくのは困難です【図表10】。東京都等で使用エネルギーの削減義務が具体的に課せられている場合は、テナント誘致の際にテナントのエネルギー使用特性を把握のうえ誘致企業を検討することも、一考の余地がある省エネルギー対策となるでしょう。また、保有資産であっても、資産自体の維持保全計画を無視して設備更新等を実行してしまうと、投資効率が悪くなります。

前述の通り、エネルギー削減策実行の可否および導入手順は、対象拠点の保有・賃借案件の割合、事業者ごとの省エネルギー推進に対するスタンスによって、大きく変わってきます。エネルギー削減効果のみではなく、その投資額、賃借もしくは保有等拠点の特性、本来の維持保全計画、もっと大きな視点からは、拠点自体の不動産戦略等を十分考慮のうえ、実現可能な実行策を選定する必要があります。無料の省エネ診断を実施する機関はいくつがありますが、そこで提示される省エネ実行策は、(3-3)の段階まででとどまることが多いようです。考えられる省エネ施策の中から、実行可能なものは何であるのかを見極めるのが、実は一番労力とノウハウを要する部分であるといってもよいでしょう。各事業者にとって、どういった手順で何を実施していくのがよいのかを十分検討のうえ、見極めを行っていただきたいと思います。

削減策の実行

前述の検証を実施して抽出した実行可能な削減案を、実行に移す体制を整えます。各事業所に共通する運用面の改善などの項目の場合には、トップマネジメントによる確実な各事業への実行策の展開が必要です。

削減策実行・実行策導入効果検証

エネルギー削減策を各拠点へ展開、実行するのみならず、その削減策の進捗状況および削減効果を適時モニタリングし、削減効果が得られない場合は、その原因の追究および追加対策が必要です。特に運用面の改善策実行に当たっては、適正なモニタリングと各拠点への適時な指導が不可欠となります。

前述の1)～5)のPDCAサイクルを確実に回していれば、改正省エネ法や、各地方行政により求められる各種報告書の作成は容易になるものと思われます。各種報告書で求められる記述内容は、1)～5)のプロセスの結果と今後の実施計画です。法と条例で、努力義務か義務かの違いはあるものの、求められるのはエネルギー削減の結果であることに留意が必要です。結果が得られない場合は、その原因を分析し報告する必要があります。