札幌
オーナーの景況感指数と平均改定率が連動している札幌では、06年もその傾向が続く。04年に全国最低水準だった景況感指数はここ2年で急上昇し、平均改定率もほぼゼロにまで回復した。
06年には市場全体の5.2%にも及ぶ大型新規供給があったが、需要の創出により空室率は低下。オーナーもその手ごたえを実感してか、今後の市況について「良くなっていく」と回答した割合は05年の14%から06年は33%に大幅アップ。「悪くなっていく」との回答も、10%足らずにまで減少した。
賃料改定率分布を見ると、01年から05年まで高水準で推移していた減額改定の割合が急減し、逆に増額改定の割合は前年から倍増している。空室率低下で新規賃料が下げ止まり、既存テナント退去防止のための賃料減額の必要性が薄れたことが一因だろう。
仙台
04年にプラスに転じたビルオーナーの景況感指数が、以降3年連続で横ばいとなっている仙台。アンケートでは、市況の見通しについて「どちらともいえない」とする回答が例年7割近くを占める。市場では、00年から続く徹底した供給抑制により空室率は除々に改善しているものの、大きな需要創出を期待しにくいところが景況を判断できない理由だろうか。
賃料改定率分布を見ると、増額改定が全体の約2割、減額改定も約2割を占める。ただし、増額改定の事例の中には、数年前の市場停滞期に極端に安価で入居したテナントに対する差額調整のケースも多く、必ずしもオーナー優勢での改定ではないようである。仙台には東京資本のオーナーが他主要都市に比べて多いと言われており、このことも、比較的強気な賃料改定の一因となっている。
金沢
04年にプラスに転じたビルオーナーの景況感指数が、以降3年連続で横ばいとなっている仙台。アンケートでは、市況の見通しについて「どちらともいえない」とする回答が例年7割近くを占める。市場では、00年から続く徹底した供給抑制により空室率は除々に改善しているものの、大きな需要創出を期待しにくいところが景況を判断できない理由だろうか。
賃料改定率分布を見ると、増額改定が全体の約2割、減額改定も約2割を占める。ただし、増額改定の事例の中には、数年前の市場停滞期に極端に安価で入居したテナントに対する差額調整のケースも多く、必ずしもオーナー優勢での改定ではないようである。仙台には東京資本のオーナーが他主要都市に比べて多いと言われており、このことも、比較的強気な賃料改定の一因となっている。
凡例
分析対象
1990年～2006年の17年間において、1990年～1995年については当該年5月～次年4月、1996年～2007年については各年1月～12月にそれぞれ賃料改定を実施したもの(契約更新を迎えたもの)。また、原則として改定時期が2年毎のもの。
平均改定率とビルオーナー景況感指数グラフ 2000年～2006年の過去7年間
『平均改定率(%)』
改定率の平均についての経年推移。
『ビルオーナー景況感指数』
「今後のオフィス市況が、現在と比較してどのように変化していくと考えられるか」につき質問し、回答があったものにつき集計。この回答のうち「良くなって いく」...①、「悪くなっていく」...②、「どちらとも言えない」...③という3つの選択肢から、①と②の割合の差分を求め指数とした。同指数の経 年推移。
指数化の例:大阪2006年のビルオーナー景況感指数
「良くなっていく」38%...①
「悪くなっていく」11%...②
「どちらとも言えない」51%...③
ビルオーナー景況感指数=①-②=27
※ビルオーナー景況感の指数算出にあたっては、日本銀行が発表する企業短期経済観測調査(短観)の業況判断指数(DI)の算出方法を参考とした。
賃料改定率分布グラフ 1990年～2006年の過去17年間
『賃料改定率(%)』
(改定後賃料÷改定前賃料-1)×100
『改定率分布(%)』
賃料改定率「-10%以下」から「10%以上」まで、2%毎に全サンプル数に占める割合をグラフ化した。
※1993年については、賃料改定率「-10%以下」～「-2%未満」の減額改定部分について詳細な調査データが取れていないため、減額改定すべての割合を青斜線で表示した。
