東京・大阪・名古屋

東京

06年の平均改定率は6.0%。全国で唯一プラスに転じた05年の1.3%からさらに上昇し、全国でも群を抜いて高い水準を維持している。近年、空室率の低下傾向が続く東京のオフィス市場だが、06年末にはとうとう3%を下回る水準となり、需給バランスは明らかに逼迫状況といえる。そのため、都心部大型ビルを中心に新規募集賃料を押し上げる動きが加速し、継続賃料に対する上昇圧力も強まっていると考えられる。

興味深いのは、ビルオーナーのマインドを反映する景況感指数の動向である。「2003年問題」を目前に弱気一辺倒であった02年を境に、指数はプラス方向へと回復を見せる。それに連動するような形で、03年以降、平均改定率も年々上昇していった。ところが、06年は近年になく増額改定の傾向が強いにも関わらず、市況に対するビルオーナーのマインドには若干の陰りが見られる。ちなみに、06年の指数である36は、今後の市況について「良くなっていく」と回答したオーナーの割合(44%)から、「悪くなっていく」と回答した割合(8%)を差し引いた数値。「どちらともいえない」という回答が48%も占めているのは、好況を示す市況データやオーナー優勢の状況から考えると、予想に反して多いと見るべきであろう。その理由としては、現在の景況感を実感として捉えていないオーナーがまだまだ多いことや、空室率が低いとはいえ、07年の大型新規供給ラッシュを前に、そう楽観視もしていられないといったところであろうか。

賃料改定率分布では、オーナー優勢の状況がより如実に示されている。05年から始まった「増額改定>減額改定」の状況はさらに顕著になり、06年、増額改定を実施したビルの割合は65%近くに上る。一方で、減額改定を行った割合はわずか4%だ。ただし同調査は、任意のアンケート調査を基にしているため、市場の実情よりも強気なオーナーの声が表れやすいといった面がある。この数値は、そのあたりを加味した上で判断すべき必要があるだろう。グラフで示される状況はやや極端に過ぎるとはいえ、93年から12年間続いた減額改定傾向が05年以降大きく転換したことは確かなところ。少し前までの「増額改定などとんでもない」といった空気は、完全に払拭されたと見ていいだろう。

大阪

平均改定率は-0.4%と依然マイナスの水準だが、05年から急上昇しており、急速な市況回復が見て取れる。

今後については、ビルオーナーの約4割が「良くなっていく」と回答、景況感指数も05年から10ポイント上昇した。ただ、平均改定率の急上昇や空室率の低下といった好材料の割に、さほど楽観的マインドが先行しているわけでもなさそうだ。今後に控える大型の新規供給を前に、様子見といったところであろうか。

平均改定率はゼロに近いが、改定の内訳を見るとまだ減額改定の占める割合のほうが多い。ただ、その割合も05年からは大幅に減少している。一方で、増額改定はその大半が10%以上の大幅増額であり、逼迫したハイグレードビル市場での賃料改定がオーナー優勢で行われていることを示しているといえよう。

名古屋

相次ぐ大型開発とそれに伴う需要の活性化により、景況ぶりが伝えられる名古屋だが、オーナーの慎重なスタンスを反映してか、好況期とはいえ平均改定率の変動は小さい。

ビルオーナーの景況感指数は05年に比べ上昇したものの、依然マイナス水準。市況が「悪くなっていく」と答えたオーナーの割合は低下したものの、「良くなっていく」と答えた割合も同時に低下し、「どちらともいえない」が増加。07年に予定されている3万6000坪にも及ぶ大型新規供給(市場全体の3.5%)を前に、供給過多による空室率上昇を懸念してのことだろうか。

賃料改定率分布では、減額改定の割合が例年とほぼ同じなのに比べ、増額改定の割合は14.1%と大きく上昇。ビルの競争力の違いによって賃料改定の対応が二極化しているものと思われる。

凡例

分析対象

平均改定率とビルオーナー景況感指数グラフ　2000年～2006年の過去7年間

賃料改定率分布グラフ　1990年～2006年の過去17年間