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賃貸オフィス・事務所の記事

神戸・京都 - 賃貸不動産市場 2017年3月

神戸:市況改善ペースは鈍化するも市場は安定。

神戸の最新オフィス市場

神戸における2017年3月期の空室率は、対前期(2016年12月期)比0.1ポイント低下の5.6%となった。今期は大型の動きに乏しい一方、拡張・立地改善といった中小規模の移転ニーズや館内増床によりマーケットは安定。さらに、優良な空き予定物件に対してはすでに商談が重なっている。全体としては、空室率や新規需要の市況改善ペースは鈍化しており、他都市ほどの貸し手優位市場には至っていない。ただし、現時点で2021年まで新規供給が予定されていないことから、空室率は一進一退しつつも低下していくだろう。

想定成約賃料も動きが少なく、前期と変わらず10,780円/坪であった。駅前立地のビルでは、少ない空室に商談が重なり、賃料水準はほぼリーマンショック前にまで戻っている。そのため、これ以上の賃料上昇余地は少ないと思われる。

昨年発表された「神戸阪急ビル東館」の建替に加え、「三宮ターミナルビル」建替再開発や、三宮駅舎、バスターミナルなど駅まわりの再開発計画が始動してきており、京都・大阪に次ぐ駅前整備の具体化が待たれる。

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京都:引き続き空室率は低下し、賃料相場は上昇。

京都の最新オフィス市場

京都における2017年3月期の空室率は、対前期比0.7ポイント低下して1.4%となり、5期連続して過去最低値を更新し続けている。前期同様、最寄り駅から多少遠い立地にもかかわらず、空室消化が相次いで見られた。

面積を問わず、新規開設、拡張移転の動きは活発であり、同じ空室に商談が重なるケースが多い。希望条件に合致する物件の選択肢が少ない中で、テナントはスピード感を持って物件を決定していくことを要求されている。とりわけ100坪を超える面積の大きな空室に関しては、空室予定の段階から引き合いが集まり、早期に次期テナントが決定している。

今期の想定成約賃料は対前期比2.4%上昇して12,140円/坪であった。2008年9月期以来9年ぶりの12,000円台である。需給逼迫を受けて賃料を引き上げるオーナーも増えてきている。

物件の新規供給の計画はなく、今後も逼迫したマーケットが続くものと予想される。

関西支社 松田 梓・今福 健一

相場表

種別 賃料(共益費込み) 需給の動向 空室率
推移
三宮~神戸
大規模ビル
12,000~18,000 円/坪 引き続き優良物件の空室は希少。 横ばい
三宮~神戸
中小規模ビル
8,000~13,000 円/坪 ビルにより需要の強弱はあるものの、空室は徐々に消化されてきている。 横ばい
姫路 7,500~13,000 円/坪 動きは限られるものの、空室の消化が若干進んでいる。 横ばい
明石・加古川 6,000~8,000 円/坪

オフィスマーケットは需給ともに動きが少ない。

横ばい
阪神間 8,000~11,000 円/坪 新規供給もなく、優良物件の品薄状態が続いている。 横ばい
四条烏丸
大規模ビル
16,000~20,000 円/坪
まとまった面積の確保が難しく、継続して需給バランスは逼迫している。多くの物件が、満室状態となっている。
やや低下
四条烏丸
中小規模ビル
10,000~15,000 円/坪
立地や面積にかかわらず空室の消化が進み、満室状態の物件も増えてきている。
やや低下
京都駅前 12,000~18,000 円/坪
空室はほとんどなく、館内増床もままならない状況が続いている。
やや低下
倉庫・配送センター・工場
兵庫
3,000~4,000 円/坪
中大型物流施設の需要はあるものの、既存空室は少ない。全体的に動きは鈍化している。
横ばい
倉庫・配送センター・工場
京都
3,000~4,000 円/坪
100~150坪程度の需要が増え空室消化。1,000坪以上の大型需要は一定量あるが、空室が少なくマッチングが進んでいない。
やや低下
空室率推移凡例:  上昇 上昇 やや上昇 やや上昇 横ばい 横ばい やや低下 やや低下 低下 低下

※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー(株)社員におたずねください。

文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。

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上記内容は BZ空間誌 2017年夏季号 掲載記事 です。本ページへの転載時に一部加筆修正している場合がございます。

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