神戸：2020年までは空室率1％台を予測。
神戸のオフィスマーケット
神戸における2019年3月期の空室率は、対前期（前年12月期）比0.1ポイント低下の1.7％となり、引き続き緩やかな低下が続いている。依然、三宮エリアを中心に新規開設や拡張移転の動きが優勢で、一部に大型の減床や撤退通 知もみられたが、解約予告期間内での成約事例も多く、空室があまり顕在化しない。テナントにとっては、思うような物件・時期の増床や移転が困難なマーケットが続きそうだ。
想定成約賃料は対前期比で1.7％（190円／坪）上昇して11,580円／坪となった。2021年の「神戸阪急ビル東館」竣工や、「新港突堤西地区再開発」に伴う二次空室が次のマーケットの潮目となるが、実際にそれらの動きが具体化 してくる2020年までは空室率1％台の継続が予想され、しばらくは賃料の底上げも続くだろう。
ただし、事務所・店舗ともに大阪中心部や京都エリアほど需要に強さはなく、物件への引き合いの重なりや成約賃料の上昇幅は限られる。オーナー側は賃料上昇を目指しつつも、早期成約のためには賃貸条件の柔軟化を図る必要もあるだろう。
京都：ホテル一辺倒の開発動向に変化も。
京都のオフィスマーケット
京都における2019年3月期の空室率は、対前期比0.1ポイント低下して0.5％となった。長期にわたり物件の新規供給はないが、テナントの新規開設や拡張意欲は高く、空室率が1％を下回る状況が継続している。全体的に満室稼働の物件が多く、空室が出ても、分割された1区画ずつという状況である。
想定成約賃料は前期比で2.3％（320円／坪）の上昇となり、14,300円／坪であった。テナントが決定する度に賃料が上昇するため、過去最高を更新し続けている。具体的な新規供給が待たれる中、依然として少ない空室を複数テナントが同時に検討する状況は変わらず、賃料上昇がどこまで継続するのかが注目される。
近年、オフィスエリア内も含めて激増した京都のホテル等の宿泊施設については、昨年頃から稼働率に陰りが出始めている。立地によっては、ホテル開発を検討していた事業者が、長期的な収益の観点から、ホテル以外の用途として、オフィスの建設も視野に入れる動きが出てきている。
関西支社 松田 梓 / 崎山 愛子
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相場表
| 種別 | 賃料（共益費込み） | 需給の動向 | 空室率 推移 |
|---|---|---|---|
| 三宮～神戸 大規模ビル |
15,000円～18,000円/坪 | 一部に空室予定は出るも、引き合いが多い。 |  |
| 三宮～神戸 中小規模ビル |
9,000円～15,000円/坪 | 引き続き空室率は低水準。 | |
| 姫路 | 8,000円～13,000円/坪 | 需給ともに動きは少ない。 | |
| 明石・加古川 | 8,000円～9,000円/坪 | 明石エリアは空室率低下後、安定したマーケットに。 | |
| 阪神間 | 9,000円～12,000円/坪 | 新規供給少なく、特に阪急西宮北口やＪＲ尼崎エリアでの物件確保は困難。 | |
| 四条烏丸 大規模ビル |
18,000円～23,000円/坪 | 満室稼働の物件が多く、空室予定も少ない。 | |
| 四条烏丸 中小規模ビル |
11,000円～16,000円/坪 | 大規模ビルと同様に空室が少なく、賃料も全体的に上昇傾向にあるため、割安感のある物件がなくなってきている。 | |
| 京都駅前 | 16,000円～21,000円/坪 | 空室がほとんどなく、新規空室予定が出ても館内増床で外部募集されないケースがほとんど。 | |
| 倉庫・配送センター・工場 兵庫 |
3,300円～4,000円/坪 | 全般的に空室率が低い状況もあり、今年内陸部で竣工予定の複数の大型物件では、そこそこ堅調に空室消化が進んでいる。 |  |
| 倉庫・配送センター・工場 京都 |
3,500円～4,300円/坪 | 面積、エリア問わず空室が少ない。京都府南部エリアに新規大型物件が計画され、積極的な開発・供給が予定されている。 | |
| 空室率推移凡例： |  |
上昇 |  |
やや上昇 | |
横ばい | |
やや低下 |  |
低下 |
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー（株）社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。
