グレードA空室率7年半ぶりに2％台へ、2017年までは優良空室が枯渇。
オールグレードで3％割れ
当社調査による2016年3月期の東京グレードAビルの空室率は2.9％で、前年同期からマイナス2.2ポイントと大幅に低下。3％を切るのは、2008年9月期以来7年半ぶりとなる。
都心部の新築ビルと既存の大型空室が、需要を牽引している。潜在していた大型移転ニーズが連鎖的に顕在化したのには、定期借家契約が主流となる大手デベロッパーの契約形態や募集条件が浸透したことが背景にある。テナント企業が、普通借家契約における継続賃料のみにこだわらず、フリーレントや段階賃料、移転補償費等を加味した契約期間平均賃料（実質賃料）を評価して経営判断を行ったことが、大きな要因と思われる。
東京グレードAマイナスの空室率は2.3％と、対前年同期比0.8ポイント低下し、9期連続の低下となった。エリア別に見ると、「渋谷・恵比寿」は最も空室が少なく、「八重洲・日本橋」「品川・田町」「大崎」が同水準で続き、全て空室率1％以下となっている。空室が発生しても、館内増床等で、市場に募集物件として出ないケースも増えている。テナント企業は、競争力の高いビルの空室を確保するには、迅速な判断・意思決定が求められる。
六本木・赤坂はテナント誘致激化
2016年上期竣工物件はメインテナントが決定しており、移転検討の対象は下期から2017年竣工の物件へと移っている。2016～2020年竣工予定のグレードAビルは延床13.9万坪と、2008～2012年比で約50％増える見込みである。ただし、供給は2018～2019年に集中しており、それまでは優良空室が枯渇する状況が続くだろう。
その一方で、「六本木・赤坂」では潜在空室と新規供給が多く、テナント誘致競争が激化する様相を呈している。「TRI-SEVENROPPONGI」「住友不動産六本木グランドタワー」「山王プロジェクト」「赤坂インターシティAIR」等の新規供給に加え、「東京ミッドタウンタワー」「アークヒルズサウスタワー」等の優良二次空室があり、局所的にテナント企業が潤沢にオフィスを比較検討できるほど、需給バランスが反転している。オーナーサイドの提案内容も多様化しており、テナント企業が考えるオフィスの在り方や働き方等、価値基準次第で、オフィスの選定理由は大きく変わっていくことだろう。ビル営業統括部 石原亮
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相場表
| 種別 | 賃料（共益費込） | 需給の動向 | 空室率 推移 |
|---|---|---|---|
| 主要３区大規模ビル | 24,000～46,000 円/坪 | 高額賃料の物件において大型成約があり、市況は堅調に推移している。 |  |
| 主要３区中小規模ビル | 16,000～27,000 円/坪 | 築浅、好立地物件への需要は引き続き旺盛。その他は、横ばいが続く。 |  |
| 周辺７区大規模ビル | 19,000～36,000 円/坪 | 空室は減少しているが、賃料は横ばい。老朽化物件や設備水準が低い物件は苦戦。 | |
| 周辺７区中小規模ビル | 14,000～26,000 円/坪 | テナント移転は活発化しているが、立地や築年数で状況は大きく異なる。 | |
| 23区内大規模ビル | 13,000～19,000 円/坪 | ビルの知名度や空室面積次第では、好調な物件もあり。 |  |
| 23区内中小規模ビル | 9,000～13,000 円/坪 | 館内増床や、スペック・立地改善目的移転が多く見受けられる。 | |
| 立川 | 10,000～19,000 円/坪 | 主要ビルに空室が非常に少なく、賃料は上昇傾向。立地に劣るビルでも、100坪以上の面積を確保できるビルは順調に空室を消化。 | |
| 空室率推移凡例： |  |
上昇 |  |
やや上昇 | |
横ばい | |
やや低下 | |
低下 |
（注）主要3区＝千代田、中央、港周辺7区＝新宿、渋谷、文京、豊島、品川、台東、目黒23区内＝左記10区を除く東京都内
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー（株）社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。
