神戸：オーナー側の希望ほどには上昇しない賃料相場。
神戸のオフィスマーケット
神戸における2019年9月期の空室率は、前期（同年6月期）から変動なく1.8%であった。解約通知が出ていた物件の空室化がいくつか重なったものの、成約の動きも細かく見られ、相殺した格好となった。
今期の大きな動きとして、兵庫県・神戸市の新長田合同庁舎竣工に伴い三宮の複数の賃貸物件からの移転があったが、多くは後継テナントが内定し、大きな影響は見られなかった。
想定成約賃料は対前期比0.1％（10円） 上昇して11,750円／坪となった。全体的には賃料の底上げが緩やかに進んでいるものの、全国の賃料上昇傾向や神戸の昨今の低空室率を背景にしたオーナー側の成約賃料上昇希望に、テナント側がついていけず、揺り戻される動きが出ている。来春に向けての空き予定物件についても、引き続き堅調な引き合いが見られるが、成約までのスピード感や賃料については調整局面に入ってきている。
2021年の「神戸阪急ビル東館」や新港突堤西地区の「GLIONAwa-s Building」の竣工も近づいてきており、テナントにとっては物件の選択肢が広がっていきそうである。
京都：賃料上昇に耐えられず減床するテナントも。
京都のオフィスマーケット
京都における9月期の空室率は、対前期比0.1ポイント上昇して0.5%となった。引き続き、テナント側の拡張移転や新規開設ニーズは強く、また、郊外の自社所有物件から中心部の賃貸ビルへの移転事例も複数見受けられる。
それらの背景には、人材採用戦略の強化や、建物の老朽化等への対応といった、テナントサイドの前向きな意思決定のもとなされているケースが多い。結果的に、従来は賃貸不動産マーケットにいなかった新たなプレイヤーが増加し、より一層、賃貸床の確保を困難にさせている。
想定成約賃料は対前期比3.1%（460円／坪）上昇し15,100円／坪となった。引き続き賃料相場の上昇は続いており、今期も過去最高を更新している。
一方、オーナーによる入居テナントへの賃料増額交渉の結果、増額に耐え切れず減床する企業も出始めている。ただし、新たに空いたスペースには、館内の別テナントによる内部増床や、外部からの新規開設・移転の引き合いが複数入り、結果的に早期に後継テナントが決定する傾向が強い。
関西支社 松田 梓 / 布施 直
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相場表
| 種別 | 賃料（共益費込み） | 需給の動向 | 空室率 推移 |
|---|---|---|---|
| 三宮～神戸 大規模ビル |
15,000円～18,000円/坪 | 解約予告ベースで一部ビルに空室予定が出ているが、現空室ベースでの空室率は低水準が保たれている。 |  |
| 三宮～神戸 中小規模ビル |
9,000円～15,000円/坪 | 大規模ビル同様に、空室率は低水準。 | |
| 姫路 | 8,000円～13,000円/坪 | 需給ともに動きが少ない。 | |
| 明石・加古川 | 8,000円～9,000円/坪 | 需給ともに動きが少ない。 | |
| 阪神間 | 9,000円～12,000円/坪 | 前期同様、開発計画はあるものの、現時点での空室率は低水準。 | |
| 四条烏丸 大規模ビル |
19,000円～24,000円/坪 | 満室稼働の物件が大半。 |  |
| 四条烏丸 中小規模ビル |
12,000円～17,000円/坪 | 引き続き空室は少なく、賃料もやや上昇傾向。 | |
| 京都駅前 | 17,000円～22,000円/坪 | 空室はほとんどない状況。新規募集の場合の賃料水準も上昇傾向。 | |
| 倉庫・配送センター・工場 兵庫 |
3,400円～4,000円/坪 | 今年4-6月期に竣工した神戸内陸部のLMT2棟はいずれも堅調に空室消化しており、引き続き既存空室が少ない状況が続いている。 |  |
| 倉庫・配送センター・工場 京都 |
3,800円～4,300円/坪 | エリア、面積帯を問わず空室が少ない。ただし、賃貸に向かない建物スペックや賃貸条件の物件は、空室が長期化する場合がある。 | |
| 空室率推移凡例： |  |
上昇 | |
やや上昇 | |
横ばい | |
やや低下 |  |
低下 |
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー（株）社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。
