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神戸・京都 - 賃貸不動産市場 2018年9月期

賃料相場

2018年12月13日

神戸:中小規模の需要が増加、賃料も上昇。

神戸のオフィスマーケット

神戸における2018年9月期の空室率は、対前期(同年6月期)比0.4ポイント低下し1.9%となった。前年9月期に初めて空室率が5%を下回って以来、一気に品薄感が強まってきている。今年の前半までに200坪以上のまとまった空室は消化されており、今期は中小規模の新規出店や拡張移転が主な動きとなった。昨年までは比較的ストックのあった50~100坪の面積帯の需要が活発になったことで、神戸マーケットの堅調さがうかがえる。

平均想定成約賃料は、対前期比で0.7%(80円/坪)上昇して11,280円/坪となった。駅前やグレード感ある優良物件のみでなく、オールグレード物件において成約が進んでおり、今後は緩やかながら全体的な賃料上昇につながっていくものと思われる。

「神戸阪急ビル東館」(2021年竣工予定)に次いで「神戸三宮高層ツインタワー計画」(1期2025年度竣工予定)が具体化してきた。しかし、次の新規供給までは3年程あり、その間は貸し手市場が続くだろう。商談の重なりも出てきており、テナント側は物件選定時のスピード感や柔軟性がより必要となっている。

京都:空室払底、域外で検討するケースも。

京都のオフィスマーケット

京都における2018年9月期の空室率は、対前期比0.3ポイント低下して0.4%となった。オフィス床の不足は他の都市と比べても顕著であり、全国的に空室率が最も低いエリアと言える。

平均想定成約賃料は、対前期比で2.3%(310円/坪)上昇して13,810円/坪であった。人材採用の強化や企業イメージの向上等を見据えて事務所の新規開設や移転を検討する企業が多いものの、やむなく計画を延期・中止せざるを得ない事例が複数見られる。特に、100坪以上のまとまった面積を必要とする企業においては、拠点構築を京都地区内にとどめず、近畿圏の広域で見直すというケースも出てきている。

新規開設、館内増床および拡張移転の需要が依然として強い中、新規供給は2010年以降ストップしており、需給が緩む兆しは今のところ見えてこない。むしろ需給バランスは、一層逼迫するものと予想される。将来の事務所移転・新規開設を見据え、潜在的な空室情報を探る動きがテナントサイドに広がっている。

関西支社 布施 直 / 松田 梓

相場表

種別 賃料(共益費込み) 需給の動向 空室率
推移
三宮~神戸
大規模ビル
15,000円~18,000円/坪 空室率の低下に伴い、賃料は上昇傾向にある。 やや低下
三宮~神戸
中小規模ビル
8,500円~15,000円/坪 引き続き空室消化が進んでおり、一部の物件では賃料上昇が見ら
れる。
やや低下
姫路 7,500円~13,000円/坪 需給バランスは大きく動かず、賃料も現状維持。 横ばい
明石・加古川 7,000円~9,000円/坪 明石エリアで、若干空室消化が進んでいる。 やや低下
阪神間 9,000円~12,000円/坪 新規供給が少なく慢性的な品薄状態にある。エリア内需要は、阪急西宮北口駅周辺とJR尼崎駅周辺に集中。 横ばい
四条烏丸
大規模ビル
17,000円~22,500円/坪 満室稼働の物件が多い。館内増床意向は依然として強く、空室が出ても消化される。 横ばい
四条烏丸
中小規模ビル
10,500円~15,000円/坪 引き合いの強い状況が続いている。 やや低下
京都駅前 15,000円~20,000円/坪 空室はほぼなく、空室予定が出ても館内増床で埋まるケースが多くなっている。 横ばい
倉庫・配送センター・工場
兵庫
3,000円~4,000円/坪 神戸内陸部で開発案件が複数あるが、竣工済物件は早期に空室消化が進む傾向。神戸および周辺湾岸部は、空室が少ない状況が続く。 横ばい
倉庫・配送センター・工場
京都
3,000円~4,000円/坪 京都府下はどのエリアも物件が少ない。面積を問わず新規空室の消化が進み、テナントにとっては物件を探しづらい環境が続く。 やや低下
空室率推移凡例:  上昇 上昇 やや上昇 やや上昇 横ばい 横ばい やや低下 やや低下 低下 低下

※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー(株)社員におたずねください。

文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。

上記の記事の内容は BZ空間誌 2018年冬季号 掲載記事 掲載当時のものです。

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