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賃貸オフィス・事務所の記事

大阪 - 賃貸不動産市場 2019年9月期

オールグレードの空室率は初の1%割れ。 成約賃料相場は上昇基調で推移。

空室不足はより深刻に

シービーアールイー(株)の調査による2019年9月期の大阪グレードAの空室率は、対前期(同年6月)比0.1ポイント上昇の0.3%、グレードBの空室率は、対前期比0.1ポイント低下の0.7%となった。それぞれ0.1ポイント程の増減であり、依然として空室が不足している状況に変わりはない。

大阪オールグレードの空室率は、対前期比0.3ポイント低下の0.9%と、グレードAの上昇分を上回る空室消化となった。大阪全体で見ると、空室率低下のトレンドは変わらず継続している状況である。実際には、市場に出てこない空室の発生が時々見られるものの、ほとんどの場合は、館内増床等で消化されることが多い。仮に市場に出てきたとしても、移転希望企業による取り合いという状況で、さらには判断スピードも求められるため、物件の確保が非常に難しくなっている。

想定成約賃料は、グレードAが25,650円/坪(対前期比プラス1.8%)、グレードBが14,350円/坪(対前期比プラス2.5%)と、上昇基調で推移している。今のところ、マーケットにおいて低下する要因は見当たらないため、さらに相場上昇が加速する可能性も十分に考えられるだろう。

今後のマーケット動向

2019年のオフィスビルの供給は、非常に限定的であった。今後直近では、2020年1月に「オービック御堂筋ビル」(延床面積約16,800坪)が竣工を予定している。ただし、2020年もオフィスの供給は、やはり限定的と言わざるを得ない。瞬間的に空室が発生することはあっても、マーケットのタイトな状況は、変わらないものと予想される。「新大阪」「梅田」「淀屋橋」「本町」の各エリアでは、今後の新規供給計画が、徐々に公になっている。しかし、建て替えによる開発では、現入居テナントの移転先の問題等で空室率の低下に拍車をかける要因ともなり、また、ひいては賃料の上昇にもつながる状況となっている。

大阪では、継続した安定的な供給がない限り、このタイトなマーケットが継続することが予想される。そのため、今後の供給に期待しつつも、各テナント企業においては、将来の大型供給が出るまで、大変な時期が続くことは必至と覚悟する必要があろう。

関西支社 髙戸 優一

相場表

種別 賃料(共益費込み) 需給の動向 空室率
推移
梅田
大規模ビル
23,000円~35,000円/坪 引き続き空室率は低下。新規空室が市場に出る機会は少なく、出た場合でも複数社が検討を行い床確保は困難な状況。 低下
梅田
中小規模ビル
17,000円~25,000円/坪 大規模ビルと同様に、よりアクセスの良い空室については複数社が検討する傾向が見受けられる。 低下
淀屋橋・本町
大規模ビル
17,000円~30,000円/坪 周辺の建て替え計画に伴い、空室消化が続いている。新規募集については賃料上昇傾向が見受けられる。 低下
淀屋橋・本町
中小規模ビル
13,000円~18,000円/坪 大規模ビルと同様に、空室消化が続いている。 低下
難波・心斎橋
大規模ビル
13,000円~25,000円/坪 周辺の建て替え計画に伴い、募集案件への引き合いは増えている状況。 やや低下
難波・心斎橋
中小規模ビル
12,000円~16,000円/坪 空室消化はしつつも、その勢いは緩やか。 やや低下
周辺都市
大規模ビル
11,000円~17,000円/坪 空室消化が継続しており、よりまとまった面積を必要とするテナントはエリアを拡大して検討する傾向が見受けられる。 やや低下
周辺都市
中小規模ビル
10,000円~15,000円/坪 中心部の空室減少に伴い、周辺エリアでも値ごろ感のあったビルに空室消化が見られ、新規募集については賃料上昇が見受けられる。 低下
事務所兼倉庫
市内・北摂・東大
4,500円~7,000円/坪 相変わらず品薄状態が続いており、賃料は高騰。汎用性の高い物件は早期に満室になる傾向がある。 横ばい
倉庫・配送センター
郊外
3,600円~4,200円/坪 LMTの空室率が5%を下回り選択肢は極めて限定的。既存物件の空室も同様に少なく、空室情報が出ても早期消化の傾向。賃料も上昇が続く。 やや低下
空室率推移凡例:  上昇 上昇 やや上昇 やや上昇 横ばい 横ばい やや低下 やや低下 低下 低下

※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー(株)社員におたずねください。

文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。

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上記内容は BZ空間誌 2019年冬季号 掲載記事 です。本ページへの転載時に一部加筆修正している場合がございます。

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