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横浜 - 賃貸不動産市場 2018年9月期

賃料相場

2018年12月13日

全主要エリアで空室率が低下し、 横浜駅周辺では1%台に。

新規開設相次ぐ

シービーアールイー(株)の調査によると、2018年9月期の横浜オールグレードの空室率は3.1%となり、対前期(同年6月期)比0.6ポイント低下した。昨年9月期から、4期連続で空室率が低下している。

エリア別に見ていくと、「横浜駅周辺」エリアの今期の空室率は、対前期比0.3ポイント低下の1.7%となった。今期は集約移転や新規開設等も相次ぎ、空室消化が進んだ。横浜駅周辺では、サービス系企業の需要が多いため、特に駅前で物件確保が困難な状況が続いている。

「みなとみらい」エリアの今期の空室率は、対前期比0.8ポイント低下し、4.1%となった。空室率低下の主な要因としては、新築物件やエリア内で割安感のある物件に需要が集まったことや、周辺企業の移転、日本企業の開発拠点の開設、さらにサービスオフィスの開設等が挙げられる。

「関内」エリアの空室率は3.5%となった。テナントビルの建て替えに伴う移転需要があり、空室が消化された。

「新横浜」エリアの空室率は1.2%。館内増床や外資系企業の新規出店等が相次ぎ、リーマンショック前の空室率を下回った。

「川崎」エリアの空室率も低下して0.4%となった。100坪以上の空室がある物件は1棟のみで、同じ空室区画に対し、数社が検討するなど、引き合いが重なる状況が続いている。

MMで大型供給続く

「みなとみらい」エリアでは、2020年にMM54街区で竣工予定の延床面積約10万㎡のオフィスビルにおいて、すでに入居企業が内定している。また、「横浜駅周辺」エリアでも、同年竣工予定のJR横浜駅西口駅ビルの稼働率予測が好調であるため、2020年までは両エリアの空室率は低水準で推移すると予想される。

しかし、2021年以降は、JR川崎駅にオフィス貸室面積約2万坪の複合ビル、MM58街区に延床面積約8万㎡、MM37街区には約12万㎡のオフィスを含む複合ビルの建設がそれぞれ予定されている。また既存物件においては、「関内」「川崎」エリアの市庁舎移転に伴う空室発生も予想される。今後、都内では、大量供給や二次空室により賃料が抑制されてくることも考えられるため、賃料の割安感で選好されていた神奈川県内でも、2020年以降は空室率が緩やかに上昇する可能性がある。

横浜支店 佐藤 亮子

相場表

種別 賃料(共益費込み) 需給の動向 空室率
推移
横浜大規模ビル 18,000円~23,000円/坪 みなとみらいエリアで空室率が低下。横浜駅周辺では、引き続き大型空室が少ない状況。 低下
横浜中小規模ビル 11,000円~15,000円/坪 今まで動きが少なかった比較的安価な物件もテナントが決まりつつあり、さらに区画が取れない状況が続く。 やや低下
関内大規模ビル 9,000円~13,000円/坪 建て替えに伴う移転需要が相次ぎ、空室率は低下。 やや低下
関内中小規模ビル 9,000円~10,000円/坪 空室率に大きな変動なし。 横ばい
新横浜大規模ビル 11,000円~14,000円/坪 増床・新規開設が相次ぎ、空室率は低下。物件の確保が困難な状況。 低下
新横浜中小規模ビル 9,000円~11,000円/坪 空室が少なく、選択肢が少ない状況が続く。 やや低下
川崎 大規模ビル 15,000円~18,000円/坪 増床・統合等もあり、空室はほとんどない状況。 やや低下
川崎 中小規模ビル 12,000円~14,000円/坪 空室が少なく、選択肢が少ない状況が続く。 やや低下
空室率推移凡例:  上昇 上昇 やや上昇 やや上昇 横ばい 横ばい やや低下 やや低下 低下 低下

※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー(株)社員におたずねください。

文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。

上記の記事の内容は BZ空間誌 2018年冬季号 掲載記事 掲載当時のものです。

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