大型移転は一巡してやや沈静化。コワーキングの新規出店は加速。
オールグレード空室率が上昇
日本経済は、今年1月で、戦後最長の｢いざなみ景気（73ヶ月）｣を超えたとされている。各シンクタンクの発表では、2019年度の景気減退を不安視する意見を多く目にするが、人手不足に伴う省力投資が景気の支えとなっているようだ。実際、総務省統計局が発表する完全失業率も、2019年5月時点で、前月と同じ2.4％と低水準で推移している。
東京のオフィス市場では、今年に入り大型移転や館内増床は一巡した感があり、既存ビルの空室は館内増床では決まらず、一般募集になるケースが増えた。しかし、これまで一般募集が極端に少なかったこともあり、物件によっては候補テナントが多数集まる状況である。新築ビルでは、引き続き誘致が順調に進んでいるものの、昨年と比べて、賃料水準の高い物件を中心に、検討スピードがやや緩やかになってきたように感じる。
シービーアールイー（株）の調査による2019年6月期の東京オールグレードビルの空室率は、対前期（同年3月期）比0.1ポイント上昇 した。こうしたマーケットの変化を、賃貸人・賃借人共に敏感に察知しているものと思われる。
コワーキングオフィスの出店急増
2018年9月に当社が発表したコワーキングオフィスに関するレポートによると、都内の市場規模は推計6.6万坪。2000～2016年までに開設された面積が3.3万坪だったことを考えると、この2年間で急拡大したことは明らかであり、賃貸オフィスマーケットにおける存在感は非常に大きくなっ ている。
以前は、数名規模のスタートアップや短期プロジェクトのための利用が多かったが、最近では、50～100名規模の本社移転を、賃貸オフィスからコワーキングオフィスへ、といった事例も出てきた。背景には、コワーキングオフィスの大型化もあると思われるが、この動きはまさに働き方改革の一端であり、オフィス(働き方)に対する企業の意識改革が見て取れ、大変興味深い事例と言えよう。
また、Googleも、日本法人本社を置く「渋谷ストリーム」に、世界で7拠点目となる｢Google for Startups Campus｣を年内にオープンすることを発表して、注目を集めている。コワーキングオフィスの新規出店は、年内も続くと見込まれており、賃貸オフィス市場における存在感は、今後どこまで高まっていくのだろうか。
ビル営業本部 佐脇 康平
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相場表
| 種別 | 賃料（共益費込み） | 需給の動向 | 空室率 推移 |
|---|---|---|---|
| 主要３区大規模ビル | 35,000円～50,000円/坪 | 新築・既存とも、テナント誘致は順調に進んでいるが、賃料水準の高い物件は少し時間がかかっている。 |  |
| 主要３区中小規模ビル | 27,000円～31,000円/坪 | 継続して空室率は低く、好立地の物件は引き合い多数の状況。 | |
| 周辺７区大規模ビル | 26,000円～38,000円/坪 | 渋谷を中心に、都内西側のオフィスマーケットは好調。まとまった面積の確保は難しい。 | |
| 周辺７区中小規模ビル | 18,000円～28,000円/坪 | 立地・グレードにより賃料差がはっきりとしている。大型ビル同様、都内西側は好調。 |  |
| 23区内大規模ビル | 16,000円～24,000円/坪 | 都内中心部へのアクセスの良い物件に対しての評価は高く、値頃感がある物件の空室は減少。 |  |
| 23区内中小規模ビル | 12,000円～16,000円/坪 | 一定の需要はあるものの、空室が長期化している物件もあり、賃料も大きな変動はない。 | |
| 立川 | 12,000円～18,000円/坪 | 需要がやや停滞した印象があり、新規解約も散見されるため、今後は空室率の上昇が予想される。 | |
| 空室率推移凡例： |  |
上昇 | |
やや上昇 | |
横ばい | |
やや低下 |  |
低下 |
（注）主要3区＝千代田、中央、港周辺7区＝新宿、渋谷、文京、豊島、品川、台東、目黒23区内＝左記10区を除く東京都内
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー（株）社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。
