グレードＡ空室率が大幅上昇。中・低価格帯は堅調な需要あり。
全体的に空室率の上昇傾向が継続
シービーアールイー（株）の調査によると、2022年3月期の大阪グレードAの空室率は3.8%と、対前期（2021年12月期）比1.8ポイントの大幅な上昇となった。今期の空室率上昇の主な要因は、「梅田」エリアで、空室を20％程度残して竣工を迎えた、オフィス貸室有効面積約27,500坪の大型ビル「大阪梅田ツインタワーズ・サウス」の影響が大きい。
また、大阪グレードBの空室率は3.6%と、対前期比0.8ポイント上昇。大阪オールグレードの空室率は3.7%で、こちらも対前期比0.8ポイントの上昇となった。「新大阪」エリアで、1棟の大型ビル、3棟の中規模ビルが、空室を多く残して竣工した影響も大きい。
一方で、グレードBを中心とした既存ビルは、引き合い・成約ともに、やや増加傾向が見られる。主に、10,000円台半ば／坪以下の価格帯のビルに引き合いが多い。グレードBのエリア別空室率を見ると、「梅田」「堂島」「本町」で空室率が低下、「中之島」で横ばいと、中・低価格帯では、堅調な需要があることが見てとれる。他方、高価格帯かつ大規模面積の引き合いは、引き続き限定的で、未決定のまま現状空室となった大型ビルも多い状況である。
今後の見通し
今後の新規供給の予定を見ると、今年中に残り約1万坪程度、 2023年は約1万坪強、2024年には、「梅田」エリアを中心に、過去最大となる約8万坪、2025年には約3万坪と、大量の新規供給が予定されている。前述の通り、中・低価格帯のビルには、比較的堅調な需要があるものの、高価格帯がほとんどである新築物件には、引き合いは限定的であり、空室の消化については、不安感が拭えない状況である。実際に、昨年竣工済の新築ビルの空室も、いまだに多く残っている。さらには、テナントが新築ビルに移転した、退去後の大型二次空室も、具体的な募集が出始めており、苦戦が予想されている。
以上のことから、大阪のオフィス市場は、供給の増加を主因として、中期的に、一定程度の賃料下落は不可避であろう。引き続き、先行きの見通しの難しいコロナの影響や、混迷するウクライナ情勢、資源の高騰などによる、企業業績の不透明感もあり、予断を許さない状況が続くことが予想される。
関西支社 国枝 亮
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