神戸：空室率は横ばいも、徐々に空室が顕在化。
テナントの動きは鈍化傾向
神戸における2021年3月期の空室率は、前期（前年12月期）からは変動なく2.3％であったが、前年比では0.8ポイント上昇となっており、徐々に空室が顕在化している。テナントの動きとしては、コロナ禍でオフィススペースの見直しによる面積縮小が多く見られ、新規開設については方針決定までに時間を要している。今期の大きな動きとして「神戸三宮阪急ビル」と「GLION Awa-s BuildinG」が竣工した。これに伴い、複数のテナント移転による空室の顕在化が今後予想される。
想定成約賃料は対前期比1.6％（190円／坪）上昇して12,070円／坪となった。新築物件の竣工が想定成約賃料を底上げした形となったが、全体としては空室の長期化とテナントの動きの鈍化に伴い、条件交渉に柔軟な姿勢を示すビルも散見される。テナント動向が不透明なことを考慮すると、競争力の高い物件を含め、比較できる物件が増えていることもあり、今後、早期成約のためには諸条件への柔軟性が貸主側に求められると予想される。借主側にとっては選択肢が増えてくることになるため、今後のテナントニーズの活性化に期待したい。
京都：前期に続き空室率は上昇したが、ポジティブな移転動機も。
マーケットはやや活発化
京都における2021年3月期の空室率は、前期より0.1ポイント上昇し1.5％であった。前年同期比では1.0ポイントの上昇となっており、前期以降、徐々に空室が顕在化するスピードが速くなってきている。
コロナ禍、テナントの動きとしては縮小や統合が多い状況に変わりはないが、今期は一部でポジティブな移転動機も見られた。少しずつ空室が増えてきたことで、こうしたテントニーズとのマッチング機会も増えてきたので、マーケット内での移動量はやや活発になってきている。
想定成約賃料は、前期に比べて0.7％（－120円／坪）低下して、16,060円／坪となった。
今期も引き続き、元ホテル用地がオフィスビル開発用に検討されるケースは増えているものの、立地や規模の問題もあり、なかなか顕在化していない。新規開発供給も、マーケット活性化には適度に必要なため、今後の供給動向に期待をしたい。
関西支社 水野 克哉 / 中家 貴博
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