2008年のリーマンショック以降、企業再編やM&Aが、激化している昨今。それと併せて、自社所有不動産の売却やオフィス移転を検討・実行する企業が増えている。
合併や統合など企業が経営に大きく関わる動きをする際に、所有不動産の活用や拠点展開を含めた不動産戦略全般について見直しをかけることは、メリットが大 きく効率的な経営戦略といえる。資源集中によるコスト削減はもとより、業務の効率化、生産性向上、経営スリム化などの効果をもたらし、収益性を最大化する ことが可能となるからだ。
2,000坪、駐車場80台を要する拠点統合プロジェクト、リミットはわずか3ヶ月！？
老舗の電子部品メーカーであるK社は、本社を含め都心6ヵ所に拠点を構え、全国に2,000名の社員を抱えている企業。取扱点数の多さと商品の汎用 性の高さから、業界内でも中核を担う存在として、その地位を確立してきた。ところが近年の大不況により、主要なクライアントである自動車・電気機器メー カーが経営不振に陥り、大手取引先からの発注が激減。同社も赤字に転落し、深刻な経営状況となっていた。
この厳しい経営状況を改善するため経営陣が2つの課題を提起。1つは、固定資産の30%を占める自社所有不動産のスリム化にむけての売却等の検討。 もう1つは、首都圏に分散し、賃貸物件に入居している拠点を集約することによる不動産コストの削減と人材資源の集中であった。拠点集約にあたっては、オ フィスにかかる賃料コストの削減と併せて、現状のオフィス環境を損なわない使用面積を確保することも上層部から求められた。移転プロジェクトを統括した、 総務部長のM様は、当時の状況を次のように語る。
「経営会議において都内6ヵ所に分散している拠点を1つに統合することが急遽決まったのです。6拠点で使用している貸室面積は合計2,000坪。し かも、各拠点で使用している営業車を集約するとなると、80台分の駐車場が必要となります。これだけの物件を探すだけでも大変なのに、来期の経営計画のリ リースが迫る関係上、我々が移転にかけられる期間はわずか3ヶ月。併せて、首都圏に所在する不動産をスリム化するといっても、どの不動産を売却するのかを 何を基準に判断をしたらよいか全く分かりませんでした。まさにお手上げに近い状態でした。」
追い討ちをかける、現場の“反対意見”と多額な“違約金”発生問題
6ヵ所の拠点集約にあたっては、時間やコストだけが問題ではなかった。同社の主要取引先のほとんどは都内に点在しているため、営業上の交通便を考え ると、オフィスは23区内、しかもなるべく中心近くという立地条件が必須だった。『2,000坪、駐車場80台の物件で』である。また、メインクライアン トの近隣オフィスに勤務している営業社員からは「移転反対」や「拠点を残したい」という声も上がった。拠点を残すべきか、断行するか。M様をはじめプロ ジェクトチームは、こうした現場の声にも耳を傾け社内調整を図りながら、短期間で結論を出さなければならなかった。
さらに追い討ちをかけたのが、6拠点の現入居ビルの賃貸借契約条件。実は同社の不動産管理は徹底されておらず、総務部では現状の賃貸状況さえ満足に 把握できていなかった。6拠点それぞれの契約を洗い直してみると、多額の違約金が発生する拠点がある事が発覚。そのため、移転コストメリットを検討する際 に、移転イニシャルコストに加え、違約金にかかる金額も勘案しなければならないという新たな障壁も出てきてしまったのだ。
移転プロジェクトを任されていたK社総務部は、かねてからオフィス戦略に関わる情報提供と自社所有の遊休不動産見直しに関する提案を受けていたシービー アールイー（以下、CBRE）へ相談をもちかけた。オフィス移転と所有資産の売却を含めた有効活用について一つの窓口で対応できるサポート体制が整ってい ることにより、スピーディかつスムーズなサービスが期待できることが決め手となったようだ。
“情報量”と意思決定のための“材料提供”により、社内承認もスムーズに！
2,000坪もの大型フロアかつ80台分の駐車場を同時に確保出来る物件というかなり限られた条件にも関わらず、CBREは都内と近隣エリアにも可 能性を広げて、条件にあった物件を早々に10件ほど提案した。豊富な物件情報に加えて、常にオーナーとリレーションを取りながら、最新の空室動向を把握し ているからこそ可能な対応である。
最終的に移転先に確定した物件は、23区内で1フロア1,500坪の物件であった。
当初は2,000坪の貸室面積の確保が絶対条件と考えられたが、集約による共有スペースの削減と併せて、執務スペースのレイアウトの効率を向上させれば、 一人あたりの坪数を圧迫せずに必要面積を1,500坪まで圧縮できる事がCBREの提案によってあきらかとなったのである。
また80台の駐車場という条件については、移転候補先への入居条件としてビルオーナーと交渉。敷地内駐車場とは別に、敷地外にビルオーナーが遊休化していた土地を駐車場用地としてK社に提供できるように調整。80台もの駐車場収容を可能のものとした。
「CBREさんは、候補物件の情報提供にとどまらず、当社が最終的にどの物件を選べば良いか判断できるように、移転時のイニシャルコスト回収時期を 確認するためのコストシミュレーションや条件比較の資料をもとに拠点集約移転による効果を明示して下さいました。また、社内の稟議資料として使用すること を想定した上で資料を作成してもらえたので、経営会議でもスムーズに承認を得る事ができました。コストを始めとした綿密な条件比較の内容により、この度の 集約移転がコスト削減効果を生むことを経営陣もすぐに納得したようでした。」
と語るのは、前出のM様。23区内で、ワンフロアに6拠点集約を可能のものとした1500坪のオフィス、なおかつ80台分の駐車場がある物件。好条件が決め手となり、スピード移転が実現した。
営業効率に配慮した、柔軟な発想！「サテライトオフィス」という解決策
移転により、集約とコスト削減は実現できるものの、立地面から、現場の営業サイドからは反対の声が相次いだ。移転先のビルは、23区内とはいえど現 在の拠点よりは営業上の立地に劣るため、営業効率が低下してしまうという意見だった。この課題に対しCBREでは、メインクライアントが集中する都心部に 1ヵ所サテライトオフィスを構えることを提案。営業効率を下げないためには、なにも全社員が都心部にいる必要はなく、営業上必要な大きさのオフィスと、商 品在庫の保管機能を持たせる面積が確保できればよいと考えたのだ。
ここでポイントとなったのが、K社の首都圏における所有不動産の中からサテライトオフィスを選定するにはどのような判断をすれば良いか、という問題 だった。CBREは各自社所有資産の売却メリットとその立地における営業効率の両方の観点から検討することの必要性を示唆。そのためには、K社の全不動産 の現状把握をする必要があるとして、それに取りかかった。その手法としては、まず、K社の首都圏における不動産を利用形態別（事務所及び倉庫等）に区分 し、賃借及び所有拠点の状況（利用や契約等）の把握に加え、マーケット状況の一元管理を実施。その上で、自社所有資産にスポットを当て、中長期的な視点で 所有し続ける必要があるかを物件ごとに判断していった。
その結果と営業効率の視点から、現在倉庫として使用されている都心に近い物件を選出。対象物件は、売却価値は低いものの営業拠点としては効率の良いエリア にあったため、その倉庫をサテライトオフィスとして使用する事を提案した。結果、売却メリットの低い資産を活用する事によって、営業上の利便性を保つサテ ライトオフィスを設立することに成功した。
こうして社内の不満も解消でき、移転計画はCBREの進行管理のもと、業務に支障を来さないようスピーディに行われた。ワンフロアに集約されたこと で、これまで各拠点に分散していた企画、製造、営業など各セクション間のコミュニケーションが円滑になり、社内横断的なプロジェクトもスムーズに実現でき るようになった。
好条件の引き出しにより、年間1億5000万円もの賃料コスト削減へ！
移転によるコストメリットの創出においては、不動産仲介において経験豊富なCBREの交渉力が功を奏した。各拠点の現入居ビルの賃貸借契約条件を確 認把握し、各契約条件の解約時期にともなう解約違約金の合計額を算出。その結果を踏まえて、移転時期を見定めた上で移転先のオーナーから現在の市況下なら ではの好条件を引き出すことによって、3年以内で移転コストメリットが出るプランを設計したのだ。
こうして、移転後3年が経過する現在、イニシャルコストは全て回収し、移転前と比べて年間1億5000万円という巨額な賃料削減効果が出ている。前出M様は今回の移転プロジェクトを振り返り、こう語ってくれた。
「CBREさんは大規模移転の実績も多く、今回の難しい条件で3ヶ月という短い期間での移転計画も、非常にスムーズに実現して下さいました。また、 不動産全体の見直しという広い視点から、自社所有資産の売却やオフィス移転を捉えて、そのタイミングやシナジーをはかれる提案ができる不動産業者は他には ないので、非常に心強かったです。加えて、単なる情報提供だけにとどまらず、ビルオーナーとの条件交渉や社内フォローも行なってくれたことは、大きな安心 感につながりました。今後もパートナーとしてCBREさんと共に、不動産を管理し適正なコストか否かの判断に基づき、不動産売却を始めとした戦略的な不動 産の有効活用を実現していきたいと考えています」。
