昭和から平成への移行期に、バブル崩壊という大きな危機を被った日本経済。令和を迎えた現在、今後の市場を予測させる、どのような変化が起こっているのだろうか。
─今年の5月1日、歓迎ムード一色で新たな時代を迎えた日本ですが、オフィスマーケットは今後も、このままの状況が続くのでしょうか。
大久保●いえ、そろそろ警戒すべき時期に来ていると思います。例えば、過去の東京の空室率変動サイクルを見ると、バブル崩壊後に12％まで上昇した1994年から、大量供給の影響で6％強に達した2003年、8％弱となった東日本大震災後の2012年と、約10年間隔でピークを迎えています。今回、空室率が低下傾向に転じたのが2012年ですから、すでに6年が経過しており、1994年から2001年まで続いた下落継続期間に匹敵しつつあるのです。ですから、サイクルを考えると、いつ空室率が上昇に転じてもおかしくないといえるでしょう。
─なにか具体的な予兆のようなものはあるのですか。
大久保●例えば日銀短観を見ると、製造業、非製造業ともに2009年を境に業況判断指数が上昇期を迎え、その変化と連動するように、少し後れてオフィスの稼働率が上昇しています。その業況判断指数は、製造業については2018年に入ってからは下落に転じており、2019年Q1も前期に比べて下落しました。これは、国内外の景気について企業がやや慎重に見始めていることを示しているといえるでしょう。
─オフィスマーケットにも変化は見られますか。
大久保●空室率が1％を切るような状況が続いているにもかかわらず、最近では賃料の伸び率が鈍化しています。しかも、昨年の25万坪に続き、今年は20万坪、来年は30万坪と、従来の平均である18万坪（2000年～2018年）を上回る新規ビルの供給が待っています。既存ビルでの二次空室などにより、空室率は今後、上昇する可能性が高まっていると考えます。
─転換期といえば、政府主導による「働き方改革」が叫ばれていますが、オフィスマーケットに与える影響は。
大久保●ワークプレイスのあり方が変わってきています。そのもっとも顕著な例はコワーキングスペースの増加でしょう。コワーキングスペースの開設がオフィスの成約面積全体に占める割合は、以前は年間1％にも満たなかったのですが、2017年～2018年には2～3％に高まっています。しかも、大型新築ビルを借りるケースも多いため、空室率低下の一因となると同時に、存在感も大きくなってきています。
─空室率以外に、コワーキングスペースがマーケットに及ぼす影響は。
大久保●最大の影響はオフィスマーケットの分散に寄与していることでしょう。先ごろ行った、テナント企業が「コワーキングスペースをどう利用するか」というアンケートにおける回答数の1位がサテライトオフィスとして、2位はフレキシブルなオフィスのトライアルとして、そして3位がリモートワーキングの実践と促進でした。人材不足のなかで人手を確保するため、より自由度の高いオフィスを用意しようとする企業の姿勢がうかがえます。こうしたニーズを見越して、都心から離れた郊外に、サテライトオフィスに利用できるようなオフィスビルの建設・運用を考え始めたオーナーやデベロッパーもみられています。
─コワーキングスペースやサテライトオフィスは、働き方にも変化をもたらすのでしょうか。
大久保●先ほどのアンケートの結果を続けると、4位に増床用、5位がABW（Activity Based Working アクティビティ・ベースド・ワーキング）の導入となっています。先ほど、フレキシブルなオフィスのトライアルが2位につけたと申し上げましたが、5位の「ABWの導入」とともに、働き方改革に向けてのチャレンジが積極的に行われており、今後、拡大する可能性を示唆しているといえるでしょう。自前で用意するか第三者が運営するオフィスを借りるかは別にして、フレキシブルなワークプレイスが拡大することは間違いないでしょう。そして社員全員が同じオフィスに集まるのではなく、郊外のサテライトオフィスの利用も高まるなど、オフィスの分散傾向は強まると思われます。
──ただ、一般企業はもちろん先進的と思えるベンチャー企業でも、フェイス・トゥ・フェイスのコミュニケーションが重要とする経営者が多いようですが。
大久保●今のところ、フェイス・トゥ・フェイスといえば、全員が同じ場所に集まって、顔を合わせて仕事をするというのが一般的なイメージでしょう。ですが、今後テクノロジーがますます進化していけば、VR（ヴァーチャル・リアリティ）を駆使して、離れていても、あたかもそこにいるかのような会議が普通に行われるようになるかもしれません。直接、顔を合わせているのと同じような状況が作れるなら、みなが同じオフィスに居るべきだという認識は変わってくるでしょうね。
