令和のオフィスマーケットを考える上でまず重要なのは、これまで、そして現在の動向。特に注目度の高い空室率を中心に、東京、地方を含めたオフィスの需給バランスを確認したい。
─ここ最近のオフィスマーケットの傾向は。
大久保●現在のオフィスマーケットは、相変わらず貸し手市場が続いています。都心のオフィスビルの空室率は過去最低の水準を更新し続けており、それに伴い賃料も2014年1月以降、連続で上昇を記録しています。
─オフィス需要がこれほど好調であり続ける理由は。
大久保●理由は大きく2つあります。1つはそもそもの経済環境が好調なこと。もう１つは、それに伴って労働市場が逼迫し、人手不足が続いていることです。企業は堅調な業績を背景に、業容を拡大するために、より広い環境、より効率的に利用できる環境を求めています。また、人手不足が深刻さを増すなか、優秀な人材を確保するため、さらには既存社員の満足度を高めるために、より交通利便性の高い立地や、よりグレードの高いビルへ移転しようと考え、集約や統合が進んでいるのです。
─景気好調がこれだけ長く続く要因は。
大久保●アベノミクス、とりわけ2013年に始動した日銀による「異次元の金融緩和」が功を奏している面が少なからずあると思います。さらに、国内のみならず海外でも金融緩和が続いたことで株価が上がり、業績が回復したことで、企業の設備投資が活発になっています。オフィスへの投資は、その最たるものといえるでしょう。ただ、依然として日本の景気は海外景気に左右されるところが大きい点は否めません。グローバル経済の見通しが懸念されるなか、日本企業の業績の不透明感も高まりつつあります。
─とはいえ、近年、大量のグレードAのビルが供給されているにもかかわらず、空室が出ない理由は。
大久保●その背景の根底にあるのは、2011年に発生した東日本大震災でしょう。BCPの観点から安全性に信頼のある新築ビルにニーズが高まっているなか、先に述べた経済の好況と人手不足が加わっているため、需要に底堅いものがあります。もう1つは賃料の割安感にあるのではないでしょうか。新築ビルの大量供給があった2003年からリーマン・ショック前の2007年までの間に、グレードAのビルの賃料は約75％上昇しました。一方、直近のボトムだった2012年から現在までは、わずか25％しか上昇していません。それが、オフィスを拡張移転しようとするニーズを確実に後押ししています。実はCBREリサーチでは、2017年末、大量供給を理由の1つに挙げ「2018年には転換期を迎え、貸し手市場から借り手市場にマーケットは移行する」と予測していました。しかし、現実のマーケットのニーズは、想定以上に底堅く推移しています。以前はテナントが新築ビルに移転した後、グレードBのビルに二次空室が発生するケースがありましたが、現在はオールグレードで逼迫している状況です。
─東京以外のオフィスマーケットはどのような状況ですか。
大久保●地方都市の場合、近年は極端に供給が抑制されており、オフィス事情は東京以上にタイトな状況にあるといえます。例を挙げると、2019年Q1における東京の空室率は、オールグレードで0.6％でした。これに対して、大阪は1.3％、名古屋は1％でしたが、さいたまは0.4％、京都0.5％、福岡に至っては0.2％と、ほぼ空室がないという状況になっています。これに伴い、賃料の上昇率も現在は地方の方が高くなっています。
─なぜ、新規供給が少ないのでしょう。
大久保●2005年～2006年当時、東京の収益不動産が高騰したことから、地方都市での不動産売買が増加し中規模ビルの開発が進みました。しかし、多くの場合、竣工がリーマン・ショック後であったため、賃料は暴落し、その後の新規物件供給に波紋を投げかける結果となったのです。さらに、震災による復興需要の増加などにより建築コストが大幅に上昇したこともあり、地方でオフィスビルを建てても採算が合わないという認識が広がり、新規供給が抑えられることになりました。
─この状況は今後も続きますか。
大久保●地方では新規供給が少ないものの、東京のように竣工1年以上前にテナントが埋まるというようなケースは少ないようです。ただ、供給予定への引き合いが多いのは事実で、来年末頃から少しずつ出始める新規供給についても、高稼働での竣工、もしくは竣工後すぐに埋まるというのが営業現場の感触です。ですので、地方都市はしばらくタイトな状況が続くと思われ、少なくとも今後2～3年は賃料の上昇傾向が続くと予想しています。
