オフィスマーケットが実際にダウントレンドに変調したとき、どのような状況が起こるのだろうか。過去の経験を振り返りながら検証してみたい。
─近い将来、オフィス市場がダウントレンドに移行する可能性は高いと思いますが、実際に空室率が上昇局面に入る時、どのようなことが起こるのでしょう。
大久保●一般論として、まずは経済環境の先行きに対する懸念が、株価の下落という形で顕在化します。これに続き、オフィスマーケットでは移転契約のキャンセルが出始めます。これにより、新築時に満室で稼働していたようなビルが、テナントを埋めるのに時間がかかるようになり、さらには既存ビルで二次空室が発生するようになるでしょう。例えば金融ショックが起きて経済環境がさらに悪化すれば、賃料を下げても埋まらなくなり、さらには床を返してくるテナントが出て空室が増加することになるわけです。
─そもそも空室率が上昇するような、いわゆる潮目が変わるきっかけは何でしょう。
大久保●経済環境の変化や金融政策の変更、国内外を含めた大きな出来事など、様々な要因があります。平成の始めから振り返ると、公定歩合の変更や不動産総量規制の実施がバブル崩壊へと繋がりました。しかもこの前後には1989年の消費税導入に加え、ベルリンの壁崩壊や1991年の第一次湾岸戦争といった海外の大事件もあり、1990年に0.6％だった東京の空室率は一気に急上昇しました。またバブル崩壊後は、空室率は1994年のピークから次第に回復していきましたが、再び上昇したきっかけは、不良債権処理に絡む金融不安や消費税の5％への増税でした。その後の2001年の米国のITバブル崩壊や9.11同時多発テロ、2008年のリーマン・ショックなどが、それまで順調に回復してきたマーケットを覆すようなダウントレンドのきっかけになったといえますね。
─空室の増加や賃料の落ち込みは急激に起こるものでしょうか。
大久保●潮目が変わるきっかけにもよるでしょう。リーマン・ショックを例にお話しすると、それ以前の2006年～2007年頃に竣工したグレードAのビルをこぞって借りていたテナントの1つが、ITバブルの勝ち組やファンド企業でした。彼らは新築の大型ビルに積極的に進出しただけでなく、オフィス環境のあり方にも大きな影響を与えました。そして、彼ら以上に大きな存在だったのが外資系金融機関でした。好立地の大型ビルを求めた彼らが、賃料上昇の立役者だったのです。しかしリーマン・ショックをはさんで彼らの多くが表舞台から撤退したことで、賃料は急激に下がり、空室もどんどん増えていきました。誰もが予想し得ない、突発的な出来事だったのです。
