株式会社サンケイビル - オフィスビルの新たなバリューを考える

供給減で需要が高まるミッドサイズのオフィスビル

当社は1951年、産経新聞社の新聞事業を不動産管理の側面からバックアップする企業として設立されました。その後、フジ・メディア・ホールディングスの都市開発事業を担う不動産デベロッパーとして、オフィスビルや商業施設を運営するビル事業をはじめ、分譲マンション「ルフォン」シリーズを中心とした住宅事業、介護付有料老人ホームを開発及び運営するシニア事業を手がけ、近年ではホテルリゾート事業にも進出を果たしています。しかし残念ながら、ビル事業においては、世間一般における当社のイメージは、東京・大手町の「東京サンケイビル」と、大阪・西梅田にある「ブリーゼタワー」の2つの複合ビルだけにとどまっているという認識が、社内にあったのも事実です。この状況を打破するために、デベロッパーとして今後、事業をどう展開すべきかを考えたときにフォーカスしたのがミッドサイズのオフィスビルでした。

当社がミッドサイズオフィスビル開発の戦略を強く推進する背景には、2つの大きな要因があります。その1つが市場性です。当社の調査によると、2000年時点に遡って中規模ビル（基準階100～300坪）と大規模ビル（基準階300坪以上）を比較した場合、築年数20年以内の物件は、ほぼ同程度の供給がありました。しかし、2014年時点における築20年以内の供給量を見ると、大規模ビルが著しく増えているのに対して、中規模ビルは大幅に減少しているのです。これは、大手デベロッパーが総合設計制度や特区制度による容積緩和を背景に、積極的に大規模ビル開発を行ってきたこと、一方、中規模ビルのオーナーは、個人事業主や中小事業者が多く、長年の不景気から、新たな開発が進められなかったことがうかがえます。つまり、多くの中規模ビルがすでに高齢化している状況にあり、築浅の物件が少ない市場構成になっているのです。

こうした状況は、空室率や賃料にも反映しています。東京23区内におけるオフィスビルの空室率を見ると、2013年時点で大規模ビルが7.0％であるのに対し、中規模ビルはリーマンショック以降、徐々に改善しており4.5％まで低下しています。また賃料についても、全般に2007年以降は下落傾向にありましたが、中規模ビルは2012年に底を打ち、反転傾向が顕著になっています。つまり、中規模ビルは供給減による品薄から高稼働状況にあり、今後も収益性が期待できることを示しているのです。

ユーザーのニーズが高まるハイスペックな中規模ビル

従業員30～300名程度の企業の総務担当者を対象に、「オフィス選びに関する意識調査」を実施したところ、移転候補選びで重視する項目としては、立地を除けば、「耐震性能が優れている」の46.3％を筆頭に、空調などの設備グレード、セキュリティ、アメニティの充実などが軒並み30％を超えています。また、中小企業経営者に対するヒアリングでは、ワンフロアを専有使用したい、共有部分を含めてフレキシブルにオフィスづくりをしたい、といったニーズがあることがわかりました。しかし現実には、グレードが高い築浅の中規模ビルは少ないですし、大規模ビルの小割区画は高賃料になりやすく、コスト負担が大きくなるという不満があることもわかりました。加えて総務部からは、地震に強く、防災やＢＣＰ対策がしっかりしていて、セキュリティも万全な、安心・安全なビルに対するニーズが大きいこと。オフィス内で働く時間が長い女性には、コミュニケーションが図れるリフレッシュスペースや、アメニティの充実など、快適なオフィス空間に対する欲求が高いことが顕著に見られました。

つまり、「ハイグレードなミッドサイズオフィスビル」という、希少価値がありニーズも高い新たなコンセプトのビルを市場に投入することで、優位性を得ようというのが当社の戦略なのです。幸い、メディアグループの一員である当社には、元来、開発したビルを情報発信の場として捉える風土があります。今回の戦略は、これまでに培ったテナントリレーションのノウハウを活かした、「ビルオーナー業からサービス業へ」の転換でもあると考えています。

成長企業の救世主となる「S－GATE」シリーズの展開

このコンセプトに基づいて、2014年に発表したのが「S-GATE」シリーズの展開です。S-GATEは「オフィスを選ぶ。ビジネスが変わる。」をキャッチコピーとした、基準階100～300坪の多層階によるハイグレードでハイスペックなオフィスビルであり、頭文字のSにはSクラスであるとともに、当社が考える3つの基本仕様を表現しています。

1つ目のSは働く人のための満足を表すSatisfactionであり、フレキシブルなレイアウトが可能な無柱空間を実現するアウトフレーム構造やグリッド式システム天井の採用、ホテルライクの上質なデザイン、内装も自由に変更できるリフレッシュスペースやアメニティスペース、パーティーもできる屋上スペースなどが含まれます。

2つ目のSは安心・安全を表すSecurity & Safetyで、BCP対策としての異系統2回線受電や非常用発電機などの停電対策や高い耐震性能、ICカードリーダーによるセキュリティの向上などです。

そして3つ目は、働く環境のためのSmartとして、緑化による環境共生やWebを活用したサービスの見える化の実現、テナント専用の防災倉庫に加えたヘルメットや折り畳み自転車の提供、行動範囲を広げるためのシェアサイクルの提供があります。

また、テナントサポートとして、東京サンケイビルと連動した中央防災センター、会議室やホールの優先貸し出し、フジサンケイグループのバックアップによる企業プロモーションや営業のサポートも含まれています。

おかげさまで、シリーズ第1弾である「S-GATE赤坂」が、この7月に竣工しました。さらに2016年秋には港区の山王、2017年春の神田、有楽町など、上記のスペックを備えたS-GATEモデルのミッドサイズオフィスビルの計画が進行中です。また、今後も東京主要5区を中心に、まずは10棟をシリーズとして開発していくことを予定しています。

「S-GATEを選ぶ。ビジネスが変わる。」オフィスが変われば、人材も、顧客も、そしてビジネスも変わるのです。このサイズのビルを望まれるのは成長中の企業や、大手企業の関連会社などが中心となるでしょう。こうした企業様に、各地域の相場賃料でハイスペックなビルをご提供し、ともに成長していけることを願っております。