2019年は不動産業やサービス業など来客型テナントを中心に、新規開設や分室によって既存ビルの空室消化が進んだ。オールグレード空室率はQ2以降、1％割れが続いている。新築ビルはQ3に竣工した1棟のみで、ほぼ満室で竣工した。同ビルに入居するテナントのほとんどは建て替えに伴う移転や郊外からの移転であるため、二次空室が発生する可能性は低い。そのため2019年末の空室率は0.8％と、1993年Q4の調査開始以来の最低値を更新する見込み。グレードA賃料は2019年Q4に27,650円／坪と、2007年につけたピークの27,350円を上回る見通し。
2020年・2021年の2年間の新規供給は、グレードAの予定はなく、グレードBを中心に、3棟合計約9,000坪が予定されている。このうち1棟は、すでにリニア新駅に関わる立ち退き移転の需要を取り込み、高稼働で竣工する見込み。このため、移転を検討している企業にとってビルの選択肢は引き続き限られている。ただし、この他にも水面下では2021年頃に竣工するビルの供給計画が複数ある。それらが顕在化した場合は、グレードアップや拡張移転を検討する企業にとって朗報となろう。
オールグレードの空室率は、2021年末時点で対2019年末比横ばいの0.8％を予想する。需給タイトで貸し手優位な状況が当面続くと考えられるため、オールグレード賃料は2年間で6.1％の上昇を予想する。グレードAの空室率は2021年末まで1％を下回る状況が続くと予想する。グレードA賃料は同＋3.4％の28,600円／坪を予想する。グレードB空室率は2021年末時点で対2019年末比横ばいの0.8％を予想する。相場よりも割安となったビルを中心に、募集賃料を引き上げる動きが続くことが想定される。このため、グレードB賃料は同＋7.3％と予想する。
FIGURE 7: 新規供給と空室率の推移
FIGURE 8: 想定成約賃料（表面賃料）の推移
空室率・賃料推移
| 空室率 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2019-2021 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| グレードA | 4.0% | 4.0% | 2.3% | 0.5% | 0.1% | 0.5% | 0.3% | 0.2pts |
| グレードB | 3.5% | 3.2% | 2.5% | 0.9% | 0.8% | 0.7% | 0.8% | 0.0pts |
| オールグレード | 4.3% | 4.1% | 2.6% | 1.1% | 0.8% | 0.9% | 0.8% | 0.0pts |
| 想定成約賃料（円／坪） | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2019-2021 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| グレードA | 23,250 | 23,500 | 24,550 | 26,450 | 27,650 | 28,200 | 28,600 | 3.4% |
| グレードB | 12,050 | 12,150 | 12,550 | 13,050 | 13,650 | 14,200 | 14,650 | 7.3% |
| オールグレード | 11,400 | 11,430 | 12,000 | 12,720 | 13,480 | 13,960 | 14,300 | 6.1% |
注：上記いずれも各年Q4の数値。2015－2018年は実績値。2019年以降は、2019年11月時点の予測値。
出所：CBRE、2019年11月
新規供給
| № | ビル名 | 所在地 | 竣工年 | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 名古屋三交ビル建替計画 | 中村区名駅3 | 2020 | 3,025 |
| 2 | （仮称）名駅一丁目計画 | 西区名駅1 | 2020 | 5,747 |
| 3 | （仮称）名古屋三井ビルディング北館 | 中村区名駅4 | 2021 | 8,909 |
出所：CBRE、2019年11月
各グレードの定義
| グレードA | グレードA マイナス |
グレードB | オールグレード | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 立地 | 東京： 主要5区中心* 大阪、名古屋： オフィスエリア内 * 主要5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区 |
東京23区内のオフィスエリア内 | 東京23区内の オフィスエリア内 |
大阪市、名古屋市のオフィスエリア内 | 当社が独自に設定した全国13都市のオフィスエリア内 |
| 規模 | 貸室総面積 6,500坪以上 延床面積 10,000坪以上 基準階面積 500**坪以上 **大阪、名古屋は350坪以上 |
貸室総面積 4,500坪以上 延床面積 7,000坪以上 基準階面積 250坪以上 (グレードAを除く) |
延床面積 |
延床面積 2,000坪以上 (グレードAを除く) |
延床面積 |
| 築年数 | 築年数11年未満 | 新耐震基準に準拠したビル | |||
出所：CBRE、2019年11月
