全体の空室率は上昇に転じるも、横浜駅周辺ではテナント需要が活発。
みなとみらいで空室率上昇
当社の調査による、2016年9月期の横浜市の空室率は4.4％となり、対前期（同年6月期）比0.1ポイント上昇した。今年初めて空室増加に転じたものの、引き続き5％を下回っており、前年同月期との比較でも空室率は低下している。
エリア別に見ると、今期は「横浜駅周辺」と「みなとみらい」エリアで、テナント動向に差が見られた。「横浜駅周辺」エリアの空室率は、対前期比0.3ポイント低下の4.0％となり、当社の現行基準での調査開始以降、最も低水準となった。100坪以上で新たに空室となった区画はほぼ無く、前テナントの解約予告期間内に後継テナントが成約に至るケースが散見された。また、100坪以下の空室も、前期同様順調に消化されており、総じて空室率低下に至った。
「みなとみらい」エリアの空室率は、対前期比0.4ポイント上昇して4.7％となった。今期の上昇の要因は、前テナントの解約予告期間内に後継テナントが決まらず、空室が顕在化したことが挙げられる。同エリアには、数百坪単位での移転や新規出店、事務所拡張といった引き合いが確認できたが、計画延期や他エリアで決定するなど、成約までには至らなかった。
「新横浜」エリアでは、前期までは200坪以上のまとまった空室を確保するのが難しい状況が続いていたが、大型の解約予告が出ており、今後、エリア全体に大きな影響を与えることが予想される。
「川崎」エリアでは、需要はあるものの、引き続き需給がタイトなマーケットであることから、活発な動きは見受けられない。
注目される武蔵小杉
神奈川で需要の高いエリアとしては、「横浜駅周辺」「みなとみらい」「新横浜」「川崎」が挙げられるが、ここ数年、「武蔵小杉」への出店や移転の需要が増加している。都内や横浜、川崎へのアクセスが良く、今後は新横浜へ東急線が延伸することから、神奈川の交通の要衝の一つとして、一般企業やサービス系企業等、多様な需要が取り込めるエリアとなっている。しかしながらオフィスビルの開発がなく、現状の供給量では需要に応えられず、出店計画を中止する企業も見受けられる。そうした中、数年ぶりに大型解約が出ることから、需要の喚起が期待される。
横浜支店 髙橋 秀男
- 現在募集中の横浜市の賃貸オフィス
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相場表
| 種別 | 賃料（共益費込） | 需給の動向 | 空室率 推移 |
|---|---|---|---|
| 横浜大規模ビル | 16,000～22,000 円/坪 |
引き続き需給はタイトな状況にある。まとまった空室の確保は難しい。
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| 横浜中小規模ビル | 10,000～15,000 円/坪 |
空室消化が進み、特に横浜駅西口を中心に空室率は低下している。
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| 関内大規模ビル | 8,000～13,000 円/坪 |
一部の物件で空室消化の動きが見られたが、全体を通じては大きな動きはない。
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| 関内中小規模ビル | 8,000～10,000 円/坪 |
空室消化は限定的であり、築年数が経過した物件では空室長期化傾向にある。
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| 新横浜大規模ビル | 10,000～13,000 円/坪 |
ハイグレードビルは高稼働で推移しており、まとまった空室の確保が難しい状況が続く。大型の需要は取り込みにくい。
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| 新横浜中小規模ビル | 8,000～10,000 円/坪 |
空室は徐々に消化されているが、賃料は横ばい傾向にある。
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| 川崎大規模ビル | 14,000～17,000 円/坪 |
まとまった空室の確保が難しい状況が続いており、大型需要は停滞傾向にある。
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| 川崎中小規模ビル | 10,000～15,000 円/坪 |
駅前の物件は高稼働が継続。駅から離れた物件でも、空室は消化傾向にある。
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| 空室率推移凡例： |  |
上昇 |  |
やや上昇 | |
横ばい | |
やや低下 |  |
低下 |
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー（株）社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。
